Стоит, если считаете сами, без цифр из объявлений, и у виллы понятны срок аренды и управляющий. Не стоит, если ждёте доходности, которую обещает продавец. В среднем сценарии нашего расчёта цена медианной виллы возвращается за 30,8 года, а аренды у неё остаётся 27,1 года, и это ещё до содержания и ремонта.
Какую виллу считаем
Берём медианную виллу из нашей выборки: 46 объявлений о продаже вилл в пяти районах, срез 27.10.2026. Цена — $376 тыс., три спальни.
Это цены, которые просят продавцы: за сколько виллы в итоге продают, объявления не говорят. Как собирали выборку, рассказываем в статье «Купить виллу на Бали».
Из 46 вилл 36 стоят на арендованной земле (leasehold), медианный остаток аренды у них — 27,1 года. Остальные десять продавцы называют «freehold», но иностранец земли в собственность не получает. Подробнее — лизхолд на Бали.
Единого «района медианной виллы» нет: по районам цены почти равны, разница — в сроке аренды.
Три сценария: хороший, средний и плохой год
Хороший, средний и плохой год — это три источника, а не три года одной виллы. Таблица — пример расчёта, будущую выручку она не обещает.
| Плохой | Средний | Хороший | |
|---|---|---|---|
| Откуда | AirROI, Чангу, год до 07.2026 | AirDNA, Бали целиком, август 2026 | AirDNA, 12 похожих объектов в Кинтамани, август 2026 |
| Загрузка × цена ночи | 36% × $214 | 57% × $132 | 70% × $162 |
| Выручка в год | $21 244 | $25 200 | $30 608 |
| Минус площадки (16,5%) | −$3 505 | −$4 158 | −$5 050 |
| Минус управляющая компания (25%) | −$5 311 | −$6 300 | −$7 652 |
| Минус налог владельца (10%) | −$2 124 | −$2 520 | −$3 061 |
| Остаётся владельцу | $10 303 | $12 222 | $14 845 |
| От цены $376 тыс. | 2,7% | 3,3% | 3,9% |
| Лет до возврата цены | 36,5 | 30,8 | 25,3 |
| При налоге 20%: остаётся | $8 179 | $9 702 | $11 784 |
| При налоге 20%: лет | 46,0 | 38,8 | 31,9 |
Итог считаем по отчётной выручке объекта. Формула «загрузка × цена × 365» даёт на 9–35% больше: в среднюю выручку входят и объекты, которые работали только часть года.
«Хороший» сценарий — это горы. В него вошли 12 объектов в Кинтамани, отобранных как похожие на Nord Nest, и три из них работали меньше года. Кинтамани — не район медианной виллы.
В «плохом» сценарии уже учтено, что выручка объекта в Чангу за год упала на 23%.
За сколько лет окупается вилла на Бали
В среднем сценарии цена возвращается за 30,8 года, а аренды остаётся 27,1. В плохом — 36,5 года. И только в хорошем — 25,3 года: цена едва успевает вернуться до конца аренды.
При налоге 20% выходит 31,9–46,0 года. И в таблице ещё не все расходы.
Ещё минус — содержание виллы (персонал, коммунальные платежи, бассейн) и ремонт: по публичным цифрам это от $6 до $17 тыс. в год на три спальни (оценка операторов, 2025–2026).
В среднем сценарии владельцу остаётся $12 222, а после содержания и ремонта — от $6 тыс. до нуля и ниже. Налог на землю и здание сюда тоже не входит.
Сколько остаётся из $100 брони
Берём середину диапазонов и считаем всё от полной цены брони. Площадка берёт $16,50, остаётся $83,50. Управляющая компания — $25,00, остаётся $58,50.
Налог владельца — $10,00, и на руках остаётся $48,50. При налоге 20% — $38,50.
Для площадок часто называют 15–18%; у Airbnb единый сбор 15,5% (Airbnb Help Center). Управляющей компании обычно приписывают 20–30%, но независимого замера по Бали мы не нашли. Сами операторы на Бали называют и 15–20%.
Если взять мягкие вычеты (15% + 20% + 10%), с каждых $100 остаётся $55. Средний сценарий тогда — $13 860 в год, 27,1 года: ровно столько лет аренды и есть у медианной виллы. Жёсткие вычеты (18% + 30% + 20%) дают 46,6 года.
Налог владельца — 10% или 20%: зависит от статуса и договора. Консультанты спорят, позиции налоговой службы нет, так что ставку сверяйте с консультантом. Подробнее — налоги на недвижимость на Бали.
Налог с гостя (PBJT, до 10%) платит гость, а владелец собирает его и перечисляет. В расчёте мы его не вычитали. Если налог уже входит в цену на странице, средний сценарий — $11 111 в год и 33,8 года.
Как делится $100 между всеми участниками — в статье очередь за деньгами.
Кому не стоит покупать виллу на Бали
Тем, кому деньги могут понадобиться через год. Сколько вилл в итоге продают, как долго они висят и насколько дешевеют при перепродаже, не знаем: в объявлениях нет дат снятия. Как мы понимаем закон, передавать аренду покупателю без согласия собственника земли рискованно, так что согласие собственника запишите в договор заранее и проверьте с юристом.
Тем, кто верит «гарантированной доходности» из объявления. Спросите продавца, чья это выручка и за какой год. Подробнее — отзывы и риски инвестиций в недвижимость.
Тем, кто умножает загрузку на цену ночи. Эта формула даёт на 9–35% больше, чем выручка в отчётах.
Простая арифметика: если разделить цену виллы на остаток аренды, в нашей выборке выходит около $12,7 тыс. на год. Почти столько же владельцу остаётся за год в среднем сценарии ($12 222). Значит, при таких допущениях год остатка аренды «стоит» примерно столько, сколько приносит.
Кому стоит и что проверить до покупки
Стоит тем, кто покупает надолго и для себя тоже: пожить самому, а остальное время сдавать. Отдача от аренды для такого владельца — бонус. До сделки проверьте:
- срок аренды и продление. Право на продление даёт только договор. В 14 объявлениях из 36 продление упомянуто, но цены или формулы нет ни в одном;
- выручку соседних вилл за 12 месяцев. Отчёт, не обещание;
- кто платит содержание и входит ли оно в процент управляющей компании. У одних операторов входит, у других идёт отдельно;
- налоговый статус и ставку: 10% или 20%;
- застройщика — как проверить застройщика на Бали.
Учтите и сезонность: низкий сезон на Бали. Подробнее о выручке виллы — доходность виллы на Бали.
Если не хотите управлять сами
Есть другой способ вложиться: доля в компании, которой принадлежит весь отель. Так устроен Nord Nest: $190 000 за долю 10% во всём отеле — виллах, спа, ресторане и правах аренды земли.
Земля — аренда, 25 лет плюс 1 год продления. Отелем управляет GRC. Сдача — январь 2027 (план).
По модели это 18,7% годовых и окупаемость 5,3 года при загрузке вилл 80% и среднем чеке $185 (допущения на август 2026). При загрузке вилл 50% — около 12,5% годовых. Это расчёт, гарантий нет.
Сравнивать эти цифры с 3,3% из таблицы выше нельзя. За долей стоит другой продукт: кроме вилл, в нём спа, термальный комплекс и ресторан.
Доля не даёт титула на конкретную виллу, лок-ап — 2 года. Условия — на странице для инвесторов, о проекте — Nord Nest.
Коротко
Стоит ли покупать недвижимость на Бали в 2026?
Зависит от объекта, срока аренды и того, кто сдаёт. В среднем сценарии цена возвращается за 30,8 года до содержания и ремонта, а аренды остаётся 27,1 года.
Выгодно ли покупать виллу на Бали?
По нашему расчёту, в среднем сценарии владельцу остаётся 3,3% от цены в год: $12 222 с виллы за $376 тыс.
За сколько окупается вилла на Бали?
За 25,3 года в хорошем, 30,8 в среднем и 36,5 в плохом сценарии при налоге 10%. При 20% — от 31,9 до 46,0 года.
Что хуже всего?
Короткий остаток аренды: с ним цена виллы может не вернуться до конца аренды. И расходы, которых в объявлении нет: содержание, ремонт, налоги.
Можно ли без управляющей компании?
Можно. Управляющей компании обычно приписывают 20–30% выручки, сами операторы на Бали называют и 15–20%. Без неё этот процент остаётся у вас, но платите вы своим временем.
Дальше — очередь за деньгами: кто получает деньги с брони раньше владельца. Новые расчёты — в Telegram-канале t.me/grc_wwworld.