В отчётах и презентациях по Чангу средняя цена ночи в вилле — $214. Мы открыли Airbnb и посмотрели, сколько сейчас стоит вилла, которую обычно продают инвестору: две спальни, свой бассейн. Медиана — $112. У семи вилл из десяти на октябрьские даты перечёркнута старая цена.
Это главное, что нужно знать про юг Бали: вилл много, они похожи друг на друга и спорят за гостя ценой. В Кинтамани, где строим мы, всё наоборот: конкурентов почти нет, но и гости сами не приезжают. Две разные беды, и лечатся они по-разному.
Все цифры ниже — с источником и датой. Где источники спорят друг с другом, мы это показываем.
Аренда виллы на Бали в сутки: $214 в презентации, $112 на Airbnb
24 сентября 2026 года мы сняли цены с Airbnb по Чангу: виллы целиком, от двух спален, с бассейном. Первые страницы выдачи, 101 объявление, две даты заезда.
| Заезд | Вилл | Медиана | Середина | От $200 |
|---|---|---|---|---|
| Октябрь | 59 | $112 | $95–138 | 4 |
| Новый год | 42 | $124 | $93–180 | 6 |
Заезды 14–17 октября и 27–30 декабря 2026 года. Медиана — цена ночи у виллы посередине списка. Середина — диапазон, в который попадает половина вилл. «От $200» — сколько вилл стоят столько или дороже. Цена ночи — итог за поездку, как его показывает Airbnb, делённый на число ночей; если в итог входят сборы площадки, сама ночь ещё дешевле. Все объявления со ссылками — в файле.
Даже на Новый год, когда на Бали дороже всего, половина вилл стоит меньше $124 за ночь. Дороже $200 — шесть из сорока двух.
Откуда тогда $214? Это не выдумка. Это средняя сервиса AirROI по всем объектам района за год с августа 2025 по июль 2026 (данные на 12 сентября 2026). В неё попадают большие виллы на четыре-пять спален и пиковые месяцы. Вилла, которую покупают под сдачу, обычно стоит меньше.
Беда не в том, что кто-то неправильно считает. Беда в том, что покупателю показывают среднюю, а жить ему придётся на живой цене.
Доходность вилл в Чангу: выручка падает, хотя вилл стало меньше
Вот что показывает AirROI за год с августа 2025 по июль 2026 года (данные на 12 сентября 2026):
- Чангу: 3 920 объектов, заняты 36% ночей. Выручка объекта за год — $21 244, на 23% меньше, чем годом раньше. Самих объектов стало на 8% меньше.
- Переренан, соседний район: 626 объектов, заняты 40% ночей. Выручка объекта — $21 778, минус 28%. Объектов стало на 46% больше.
На первый взгляд странно: в Чангу вилл меньше, а денег всё равно меньше. Но гость не смотрит, где проходит граница района. Он листает Airbnb и выбирает по цене и фото. Переренан за год вырос почти в полтора раза и забирает тех же гостей. А впереди ещё больше: по Colliers, до 2029 года на Бали откроется около 1 700 новых гостиничных номеров, в основном пятизвёздочных, и строят их в Убуде и Чангу.
По острову в целом AirDNA показывает то же: с августа 2025 по август 2026 года средняя цена ночи на Бали упала на 17,8%, до $132.
Есть и цифра, которая нашему рассказу мешает: по тому же AirDNA объявлений на острове за год стало на 46% меньше, а средняя выручка на объявление выросла на 76% — ушли слабые, и средняя посчитана уже по другим объектам. Поэтому одной средней верить нельзя — ни чужой, ни нашей.
Загрузка вилл в Кинтамани: 20% — правда, но не вся
Кинтамани — нагорье над кальдерой вулкана Батур, два часа от аэропорта. Прохладно, по утрам туман. Серфинга и ночной жизни нет, плотной застройки тоже.
Средние цифры здесь выглядят как приговор. AirROI за тот же год: 122 объекта, заняты 20% ночей, средняя цена $60, выручка объекта — $2 819 в год. Airbnb это подтверждает: на 14–17 октября медиана по 16 объявлениям — $52 за ночь.
Если на этом остановиться, вопрос «зачем строить там, где никто не живёт» закрыт. Но в эту среднюю входит всё подряд: комнаты в домах, гестхаусы у дороги, объявления, которые почти не работают. Нам важно другое: как живут объекты нашего класса.
Сколько зарабатывают домики с видом на вулкан
В августе 2026 года Руслан Сапега выгрузил из AirDNA 12 объектов у кальдеры, похожих на Nord Nest: отдельные домики и виллы с видом на вулкан, в основном с одной спальней. Брали разные ценовые сегменты, чтобы видеть и потолок рынка, и его низ. Слабые объекты не выкидывали.
| Объект | Цена ночи | Загрузка | Выручка в год |
|---|---|---|---|
| Cabin in Kintamani Volcano View | $186 | 79% | $53 400 |
| Kasbah Omara Luxury Villa | $306 | 51% | $52 500 |
| Cabin in Kintamani Volcano View (2) | $186 | 77% | $52 200 |
| Cabin in Kintamani (Volcano View) | $138 | 86% | $42 900 |
| Cabin in Kintamani (Volcano View, 4) | $136 | 79% | $35 700 |
| Black Wood Cabin | $115 | 82% | $34 000 |
| Cabin 3 Blackwood | $112 | 59% | $24 000 |
| Zreal location (zen) | $230 | 98% | $22 800 |
| Luxury Suite Glamping Black Lava View | $221 | 88% | $14 700 |
| Cabin Okana | $144 | 28% | $13 800 |
| Batur Retreat Experience | $99 | 31% | $11 000 |
| Black Wood Cabin (второе объявление) | $74 | 80% | $10 300 |
AirDNA Rentalizer, август 2026. Выручка — оценка сервиса за год. Три объекта — Zreal, Luxury Suite и второй Black Wood — работают меньше года: выручка у них ниже, чем дают цена и загрузка, а загрузка посчитана на короткой истории.
Середина выборки:
- заняты 79% ночей (в среднем — 70%);
- цена ночи — $141 (в среднем — $162);
- выручка объекта — $29 000 в год.
Это совсем другой рынок, чем «20% и $60». Восемь объектов из двенадцати заняты две трети ночей и больше, а середина выборки стоит более чем вдвое дороже среднего по району: $141 против $60. Соседей у него немного. Трудность в другом: гостей в Кинтамани мало, и каждый домик ищет их сам.
Средняя по району отвечает на другой вопрос — и сбивает с толку в обе стороны. В Чангу она рисует в презентациях $214 там, где вилла стоит $112, и показывает доход выше, чем у типичной виллы по живой цене. В Кинтамани она рисует 20% там, где середина нашей выборки занята почти четыре ночи из пяти, и отпугивает от места, где доход есть.
У AirROI даже лучшие 10% объектов Кинтамани выглядят скромнее: заняты от 47% ночей и зарабатывают от $13 000 в год — против $53 400 в первой строке нашей таблицы и $54 020 с виллы в модели Nord Nest. Отчасти дело в том, как считают сервисы: AirROI смотрит только Airbnb, и четыре объявления района из десяти у него — отдельные комнаты. Поэтому мы не берём готовую цифру из отчёта: открываем сами объекты, смотрим живые цены и показываем выборку целиком — вместе со слабыми.
Мы проверили и свои цифры
Раз мы спорим с чужими средними, свои надо проверять тем же способом. Мы открыли Airbnb и по нашей выборке. Домики комплекса Black Wood в октябре стоят $90 и $140 за ночь, в AirDNA у них $74–115. Вилла Omara с двумя спальнями — $476, в AirDNA $306. Живые цены у объектов этого класса не ниже, чем в AirDNA, — скорее выше.
Наша цена ночи — уровень лучших, а не средних
В модели Nord Nest на август 2026 года: восемь вилл, заняты 80% ночей, $185 за ночь. Это $54 020 выручки с виллы в год.
Скажем прямо. 80% — примерно середина выборки. А $185 — уровень лучших домиков у кальдеры из таблицы выше; в обычной выдаче Airbnb по Кинтамани на 14–17 октября дороже $140 нет ничего. По выручке с виллы мы закладываем результат первой строки таблицы, а не средней. То есть считаем, что Nord Nest будет работать как лучший объект района.
Почему мы в это верим. Первая строка таблицы — один домик, который сам ищет гостей через Airbnb и Booking. Nord Nest — отель: восемь вилл, ресторан, спа, термальный комплекс, свой управляющий и свой маркетинг. У домика есть только вид. У отеля есть причины приехать именно к нему, и эти причины мы строим.
А если не выйдет? В файле модели есть расчёт при загрузке 50%. Посмотрите его до решения, а не после. Модель мы показываем целиком до входа.
Почему здесь строят отель, а не виллу
В Чангу гости есть, и вилла борется за них с соседями. Борется ценой — отсюда скидки. Схема «построил, продал, отдал в управление» работает, пока вилл вокруг мало, и перестаёт, когда рядом встают такие же.
В Кинтамани гостей, которые приедут сами, мало. Отдельная вилла их не привезёт. Отель может. Ресторан кормит и своих гостей, и тех, кто приехал к вулкану на день. Спа и термальный комплекс работают на местных и экспатов, которые живут на Бали круглый год и от сезона не зависят. Часть из них потом остаётся ночевать.
Поэтому в модели Nord Nest виллы дают только половину дохода инвестора. Вторую половину дают спа с термальным комплексом и ресторан. По модели на август 2026 года доля 10% приносит в месяц $1 493 с вилл, $1 068 со спа и терм и $401 с ресторана; загрузку спа и терм модель берёт 70%, ресторана — 60%. Это и есть ответ на «в Кинтамани же никто не живёт». Мы не ждём, что гости придут сами. Мы строим то, ради чего они приедут.
Гостиничный рынок думает так же. Colliers во втором квартале 2026 года пишет, что Бали растёт не числом туристов, а тем, сколько они тратят. Загрузка отелей — 63–65%, средняя цена номера — около $150. Выиграют, по их оценке, отели, которые дают гостю что-то своё: велнес, впечатления, природу и культуру острова. А не те, кто борется скидкой.
И ещё одно. Вид на вулкан нельзя построить на соседнем участке, и новая вилла через дорогу его не закроет. В Переренане за год стало на 46% больше объектов, а средняя выручка объекта упала на 28%. У нас главное в продукте повторить нельзя.
Пять вопросов перед покупкой виллы на Бали
- Сколько зарабатывают такие же объекты по соседству? Не средняя по району, а объекты вашего формата.
- Совпадает ли цена ночи из презентации с Airbnb? Откройте его на свои даты и посмотрите, сколько сейчас стоят такие же виллы.
- Сколько новых объектов появилось рядом за год и сколько ещё строится?
- При какой загрузке посчитан доход? Есть ли расчёт при более низкой?
- Откуда придут гости, если Airbnb начнёт отдавать их соседу? Есть ли у объекта доход, кроме аренды?
Выборка Airbnb — файлом, выборка AirDNA по Кинтамани — таблицей выше. Проверить их может любой. А кто получает деньги с брони раньше владельца виллы — в статье «Очередь за деньгами».