Как проверить застройщика на Бали: что смотреть до перевода денег

Проверить застройщика на Бали до перевода денег можно, если знать, что смотреть: компанию, право на землю, зону участка, разрешения, договор с графиком платежей, того, кто управляет виллой после сдачи, и саму стройку. Почти всё это лежит в открытых базах или запрашивается письменно.

Где написано «по нашему прочтению», это наш вывод из текста закона, а не цитата. Срез — октябрь 2026.

Что проверить, где и что должно насторожить:

1. Компания. Где: AHU Online и OSS (NIB). Насторожит: компании нет в базе, нет NIB, в видах деятельности нет недвижимости или отеля.
2. Право на землю и чьё оно. Где: сертификат, проверка независимым нотариусом или PPAT в земельной службе (BPN). Насторожит: «собственность» для иностранца, чужое имя в сертификате.
3. Зона участка. Где: GISTARU и KKPR на этот участок. Насторожит: рисовое поле или защищённая сельхозземля, KKPR «в процессе».
4. Разрешение на стройку (PBG). Где: SIMBG, копия документа. Насторожит: стройка идёт, а PBG «скоро будет».
5. Разрешение на эксплуатацию (SLF). Где: SIMBG, копия документа. Насторожит: вилла сдаётся без SLF.
6. Можно ли сдавать туристам. Где: NIB оператора в OSS, SLS. Насторожит: объявления есть, NIB нет.
7. Договор и график платежей. Где: проект PPJB заранее, нотариус по вашему выбору. Насторожит: нотариус от продавца, продление срока «на словах».
8. Кто управляет после сдачи. Где: договор управления, отчёт по работающему объекту. Насторожит: только устные цифры доходности.
9. Как идёт стройка. Где: датированные фото и видео, визит. Насторожит: только рендеры и фото без дат.

Компания: PT, PT PMA и NIB

Застройщик-иностранец обычно работает через PT PMA: это индонезийская компания с иностранным капиталом. Сам по себе такой статус надёжности не гарантирует. По нашему прочтению, PT и NIB показывают, что компания существует и вправе вести заявленный вид деятельности, но не говорят, что на конкретный объект есть разрешения.

С 02.10.2025 минимальный оплаченный капитал PT PMA — Rp 2,5 млрд, раньше был Rp 10 млрд (Permeninves/BKPM № 5/2025). Порог инвестиций «больше Rp 10 млрд на вид деятельности и на локацию» остался, и для недвижимости в эту сумму входят земля и здания.

Проверка занимает пять минут. На ahu.go.id откройте «Profil Perusahaan Perseroan» и найдите компанию по названию или номеру акта: должны быть дата акта и директора. На oss.go.id через «Pencarian NIB» посмотрите NIB и виды деятельности (KBLI).

Попросите копию акта учреждения, решение Минюста и NIB. Если не дают, это уже ответ.

Права на землю: собственности для иностранца не бывает

Hak Milik, собственность на землю, принадлежит только гражданам Индонезии (закон о земле, UU 5/1960). Сделка, которая прямо или косвенно передаёт его иностранцу, недействительна, земля переходит государству, уплаченное не возвращается.

Иностранцу доступны другие права. По нашему прочтению, индонезийская PT, в том числе PT PMA, может держать HGB (право на застройку); на государственной земле это до 30 лет, продление до 20 и обновление до 30 (PP 18/2021). Иностранец, чьё присутствие приносит пользу Индонезии (он ведёт бизнес, работает или инвестирует), может иметь Hak Pakai (право пользования) с теми же сроками на государственной земле; для жилья нужны миграционные документы. На земле Hak Milik срок Hak Pakai до 30 лет, а продления на 20 лет нет, только новый акт.

Когда срок кончается, земля возвращается государству или держателю права управления. У бывшего владельца может быть приоритет, гарантии нет.

Аренда земли (Hak Sewa) — это договор с владельцем, срок и цену продления определяете вы вместе с ним. Фраза «80 лет с гарантией продления» ничем не подтверждается: единый срок закон не задаёт.

Попросите копию сертификата (sertipikat) и поручите независимому нотариусу или PPAT проверить его в земельной службе (Kantor Pertanahan, BPN). Смотрите, чьё имя в сертификате, какое это право и до какого года.

Зона: можно ли здесь строить

Первая проверка по участку — KKPR: это подтверждение, что планируемое использование участка соответствует плану пространственного развития (PP 28/2025). Попросите KKPR на ваш участок, а зону сверьте сами на gistaru.atrbpn.go.id: введите координаты и посмотрите. Не во всех районах Бали план уже есть в цифре.

Отдельный вопрос — продуктивная земля. Защищённая сельхозземля (LP2B) не подлежит конверсии (UU 41/2009, ст. 44), исключения возможны только для общественных нужд.

Власти Бали ужесточили это в 2025–2026. Губернатор в июле 2025 заявил, что разрешений на туристические объекты на продуктивной земле больше не будет. После наводнения в сентябре 2025 повторил: новых отелей и ресторанов на рисовых полях не разрешат. В феврале 2026 вышел региональный закон Perda № 4/2026, о нём ниже.

Общего запрета на новые виллы на острове мы не нашли, ограничения касаются продуктивной земли. Спросите прямо: не LP2B ли участок и не лежит ли он на защищённом рисовом поле.

PBG и SLF: разрешение на стройку и на эксплуатацию

PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) — разрешение построить здание по техническим стандартам. Подаётся до начала строительства (PP 16/2021). По нашему прочтению, оно заменило прежнее IMB.

SLF (Sertifikat Laik Fungsi) — сертификат о том, что здание пригодно к использованию. Владелец должен получить его до начала эксплуатации. Наше прочтение: здание без SLF нельзя законно эксплуатировать и сдавать гостям.

Обе бумаги идут через электронную систему SIMBG (simbg.pu.go.id). Публичной проверки по номеру мы не подтвердили, поэтому просите копию документа и сверяйте адрес и площадь с тем, что вам продают. Подтвердить можно и в отделе местной власти округа.

Если стройка идёт, а PBG «скоро будет», это красный флаг. Если вилла готова и сдаётся без SLF, тоже.

Лицензия на сдачу туристам

Чтобы сдавать виллу туристам, нужны NIB и сертификат стандарта деятельности. Для виллы по новому стандарту Минтуризма (Permenpar № 6/2025, действует с 10.10.2025) среди требований есть сертификат санитарной пригодности (SLS).

Вилла там описана как частный дом, которым управляет сам владелец. Для внешнего оператора или апарт-отеля, по нашему прочтению, действует другой стандарт, так что спросите, какая модель заложена. Код деятельности 55193 сейчас переходит на KBLI 2025, его проверяйте в OSS.

Масштаб проблемы видно по цифрам Минтуризма: из 470 000 объявлений на девяти площадках проверенный NIB есть примерно у 31 000 (Jakarta Post, 22.05.2026). Это объявления, а не виллы, и по всей стране, не только по Бали.

В июле 2025 губернатор сообщил о сносе около 50 нелегальных построек в районе Бингин (Antara, 28.07.2025).

Для готового объекта смотрите NIB оператора с видом деятельности «villa» или «hotel» в OSS и SLS. Для строящегося спросите, кто получит лицензию: застройщик, владелец или управляющая компания.

Договор, нотариус и деньги

Предварительный договор купли-продажи (PPJB) подписывается у нотариуса (PP 12/2021). Заключать его можно, когда определены статус земли, предмет договора, разрешение на стройку (PBG) и инфраструктура, а готовность не меньше 20%. Для рекламы застройщику нужны зона, права на землю, PBG и гарантия достройки от гарантийной организации (письмо поддержки банка или небанковской организации).

Обязательного эскроу-счёта, где ваши деньги лежали бы до сдачи, мы в этих нормах не нашли. Закон требует другое: гарантию достройки от банка или небанковской организации.

Правила PPJB написаны для продажи домов в собственность. Распространяются ли они на аренду земли и виллы в лизхолде, мы не установили.

График «первый взнос и платежи по этапам стройки» — практика рынка, не норма. Вы вправе просить его в договоре, и стоит просить.

Просите проект PPJB заранее. Сверьте: кто владелец земли, какое право, какие документы приложены (сертификат, PBG), график платежей и что будет при просрочке. Нотариуса и PPAT выбирайте сами, а не берите того, кого предлагает продавец, и отдайте документы своему юристу до подписи.

Номини: когда земля или доля записаны на чужое имя

Номини — схема, при которой земля или акции компании оформлены на местного человека, а пользуется иностранец. Закон об инвестициях (UU 25/2007, ст. 33) считает недействительными соглашения, по которым акции PT принадлежат другому лицу.

Для земли действует та же логика, что в разделе про права: передача Hak Milik иностранцу, прямая или косвенная, недействительна. «Запись на подставного индонезийца», по нашему прочтению, под это подпадает.

С февраля 2026 в провинции действует Perda № 4/2026: она запрещает передачу земли через номини, предусматривает остановку деятельности, закрытие объекта, отзыв разрешений, снос и штрафы, а санкции грозят и посредникам (Kompas, 26.02.2026).

Проверьте, на чьё имя записаны земля и акции. Насторожить должны «доверенности на всё» и заявления о владении за другого.

Инвестиции в недвижимость на Бали: кто управляет виллой после сдачи

Если вилла покупается ради сдачи, главный вопрос после стройки: кто получает деньги раньше вас. Площадки бронирования берут с брони: на Airbnb большинство хозяев платят единый сбор 15,5%, Booking процент публично не называет.

Управляющая компания, по оценкам рынка, часто берёт 20–30% выручки, но независимого замера по Бали нет. Один оператор с острова сам пишет на сайте «обычно 15–20%», так что диапазон широкий, и ответ в договоре.

Просите договор управления. Смотрите, какой процент и с какой суммы (до или после комиссий площадок), кто платит уборку и коммунальные, какой срок и какой штраф за расторжение. И отчёт по уже работающему объекту этого оператора, который можно сверить с выпиской площадки.

Как устроена эта очередь, мы разбирали в статье «Очередь за деньгами инвестора», а цифры дохода виллы — в разборе доходности виллы на Бали.

Как идёт стройка на самом деле

Рендер показывает, какой вилла будет, фото с датой показывает, какая она сейчас. Попросите фото и видео с датами и геометкой, сравните стадию с графиком в договоре, а лучше приезжайте на площадку или наймите независимого инженера-технадзора.

Мы, например, показываем стройку Nord Nest в эфире и датированными облётами: ниже четыре, дата в подписи.

Если датированных кадров у застройщика нет, спросите почему. Подробнее о проекте — на странице Nord Nest.

Что дальше

Когда проверки пройдены, остаётся вопрос, сколько из дохода вилла оставит владельцу. Об этом следующая статья: кто получает деньги раньше инвестора.

Частые вопросы

Может ли иностранец купить землю на Бали?

В собственность нет: Hak Milik только для граждан Индонезии. Иностранцу доступны Hak Pakai (если его присутствие приносит пользу Индонезии: бизнес, работа, инвестиции) и аренда, а индонезийской компании, в том числе PT PMA, — HGB. Это наше прочтение закона.

Что значит PT PMA?

Это индонезийская компания с иностранным капиталом. С 02.10.2025 минимальный оплаченный капитал — Rp 2,5 млрд, для недвижимости в инвестиции включаются земля и здания.

Нужен ли юрист?

Нужен свой, не от продавца. Дайте ему сертификат, проект PPJB, акт учреждения PT и NIB: он проверит право на землю, зону и условия выхода.

Как проверить, можно ли строить на участке?

Введите координаты на gistaru.atrbpn.go.id, попросите KKPR на участок и задайте вопрос в земельной службе: не входит ли он в защищённую сельхозземлю (LP2B).

Что такое PBG и SLF?

PBG — разрешение на строительство, его получают до стройки. SLF — сертификат пригодности здания, нужен до начала эксплуатации. Обе бумаги идут через систему SIMBG.