Лизхолд на Бали — это аренда земли (и того, что на ней стоит) на срок по договору. Владельцем земли вы не становитесь: сертификат остаётся на собственнике. Срок, продление и судьба дома после окончания записаны в договоре: срока закон не задаёт, а права на продление мы в нём не нашли.
Где вывод наш, а не прямо из текста закона, мы так и пишем. Срез — октябрь 2026.
Что такое лизхолд по закону
По закону о земле (UUPA, UU 5/1960, ст. 44) это Hak Sewa: право использовать землю, принадлежащую другому, под застройку и платить за это собственнику. Плата бывает единовременной или по периодам.
Отдельно действует гражданский кодекс (KUHPerdata, со ст. 1548): аренда — это соглашение, где одна сторона даёт другой пользоваться вещью в течение определённого времени за обещанную цену.
Hak Pakai, о котором ниже, закон прямо отделяет: это право, «которое не является договором аренды» (UUPA, ст. 41).
Кто может арендовать землю
Статья 45 UUPA называет арендаторов: гражданин Индонезии, индонезийская компания, иностранная компания с представительством в Индонезии и иностранец, «berkedudukan di Indonesia», то есть имеющий место пребывания в стране.
Что это значит для человека без вида на жительство, закон не раскрывает. Мы этого не знаем, поэтому задайте этот вопрос юристу до подписи.
С регистрацией тоже не всё ясно. В списке объектов регистрации (PP 24/1997, ст. 9) аренды отдельной строкой нет.
Но ст. 44 этого же акта говорит, что аренду на земле Hak Milik можно зарегистрировать по акту PPAT. Как это делается на Бали на практике, мы не установили.
Сертификата на землю арендатор, судя по этим актам, не получает.
Срок: что записано в договоре
Закон срок аренды частной земли не задаёт. Верхнего предела нет ни в UUPA, ни в тех статьях KUHPerdata, что мы читали.
Рыночных цифр, которым можно верить, тоже нет: агенты и застройщики называют свои сроки, а независимого замера мы не нашли.
Поэтому «типичного срока» не называем. Срок — это то, что написано в договоре. Его и проверяйте.
Проверьте и дату начала: остаток срока считается от неё, а не от дня вашей подписи.
Продление и что будет с домом
Права на продление в законе мы не нашли. Продление — это опцион, который вы записали в договор, либо новая договорённость с собственником.
Смотрите, как посчитана цена продления. Она бывает зафиксированной или «по рынку на момент продления». Во втором случае вы узнаете сумму, когда деваться уже некуда.
Если срок кончился, а вы остались и вам не мешают, KUHPerdata (ст. 1573) считает это новой арендой на условиях устной. Полагаться на это не стоит.
С домом сложнее. Нормы «здание переходит владельцу земли» мы в прочитанных статьях не нашли.
Есть ст. 1567: арендатор вправе снять то, что построил за свой счёт, если это не повредит объекту.
Виллу так не снимешь, поэтому судьбу дома нужно прямо записать в договоре. Без записи будет спор.
Продажа земли, смерть владельца, передача аренды
Здесь закон в основном на стороне арендатора.
- Владелец продал землю: аренда продолжается, если при заключении договора не оговорено иное (ст. 1576).
- Одна из сторон умерла: аренда не прекращается (ст. 1575).
- Владелец решил пользоваться землёй сам: прекратить аренду он не вправе, если об этом не договорились (ст. 1579).
- Вы хотите передать аренду другому или сдать в субаренду: без разрешения нельзя, иначе расторжение и убытки (ст. 1559).
Последний пункт важен для перепродажи: продать лизхолд новому покупателю без согласия собственника земли рискованно. Согласие надо записать в договор заранее.
Всё это работает, пока договор действителен и землю не изъяли. От любых действий собственника аренда не страхует.
Лизхолд или фрихолд: можно ли купить недвижимость на Бали
Фрихолд — это Hak Milik, собственность на землю. Он только для граждан Индонезии (UUPA, ст. 21).
Поэтому прямой ответ на вопрос «можно ли иностранцу купить землю на Бали» — нет.
Законно за «фрихолдом для иностранца» может стоять одно из двух: Hak Pakai или HGB (право на застройку) на индонезийскую компанию. PT PMA, по нашему прочтению, тоже такая компания. Если нет ни того, ни другого, перед вами, скорее всего, номини (о нём ниже).
Подробно про компанию и права на землю мы писали в статье «Как проверить застройщика на Бали».
| Кто может | Срок | Главный риск | |
|---|---|---|---|
| Лизхолд (Hak Sewa) | граждане, компании, иностранец «berkedudukan» | по договору | всё держится на договоре |
| Фрихолд (Hak Milik) | только граждане Индонезии | не ограничен | для иностранца: сделка недействительна |
| HGB через PT PMA | индонезийская компания | 30+20+30 на гос. земле | компания, лицензии |
| Hak Pakai | иностранец с миграционными документами | 30+20+30 на гос. земле | порог цены, статус |
Hak Pakai на жильё для иностранца
Hak Pakai (право пользования) на жильё доступно иностранцу с миграционными документами: визой или разрешением на пребывание (PP 18/2021, ст. 69).
На государственной земле срок 30 лет, продление до 20 и обновление до 30. На земле Hak Milik срок до 30 лет, а продления на 20 лет нет, только новый акт (ст. 52).
Когда срок кончился, земля возвращается государству или держателю права управления. У бывшего владельца может быть приоритет, гарантии нет.
Есть ограничения по минимальной цене, площади и числу объектов. Порог задаёт приказ министра, и он отличается по регионам. Источники называют разные суммы, поэтому точную цифру уточняйте у нотариуса на дату сделки.
Номини: почему лизхолд через «своего» собственника опасен
Номини — когда земля записана на местного человека, а пользуется иностранец. Для Hak Milik закон жёсткий: передача иностранцу, прямая или косвенная, недействительна, земля переходит государству, деньги не возвращаются (UUPA, ст. 26 п. 2). Запись земли на подставного индонезийца мы считаем той самой «косвенной» передачей. Для акций компании схожее правило — UU 25/2007, ст. 33.
По сообщениям правительства Бали, в феврале 2026 подписан региональный закон Perda № 4/2026. Он запрещает передачу земли через номини и грозит санкциями в том числе посредникам.
Аренда у настоящего индонезийского собственника — законный путь. Опасно, когда «собственник» в договоре только числится, а землю на деле держит иностранец. По нашему прочтению, такая аренда недействительна, поэтому собственника проверяют до денег.
Налог на аренду
Налог на доход от аренды земли и зданий — 10% с суммы аренды (PP 34/2017). Платит его получатель аренды, то есть собственник земли, а не вы. Если арендатор — индонезийская компания, в том числе PT PMA, налог из платежа, судя по ст. 3 PP 34/2017, удерживает она. Кто платит на деле, зависит от договора: пропишите это.
Налоги при передаче аренды, налог на землю и здание (PBB) и сборы при сделке — вопрос к нотариусу. Первоисточника с цифрами по лизхолду мы не нашли.
Что спросить про договор аренды до оплаты
- Срок и дата начала.
- Есть ли опцион продления, на сколько и как считается цена.
- Что будет с домом в конце срока.
- Можно ли передать аренду или продать её, и нужно ли согласие собственника.
- Кто собственник земли и что написано в его сертификате (проверка независимым нотариусом или PPAT).
- Кто платит налоги и PBB.
- Что будет, если собственник продаст землю или умрёт.
- Кто оформляет сделку: нотариуса выбираете вы, не продавец.
Как это устроено у нас
Nord Nest стоит на арендованной земле. Инвестор входит долей во весь отель: виллы, спа, ресторан и права аренды земли. Подробнее о проекте — на странице Nord Nest.
Какие бывают модели входа, где вы покупаете номер, а где долю, разобрано в статье «Купить номер в отеле в собственность».
Коротко
- Лизхолд — аренда земли по договору. Земля остаётся у собственника.
- Срок, продление и судьба дома — в договоре. Закон срок не задаёт.
- Права на продление в законе мы не нашли, есть только опцион в договоре. Смотрите цену продления.
- Продажа земли и смерть стороны аренду сохраняют, если договор не говорит иное; передать её без согласия нельзя.
- Hak Milik только для граждан Индонезии; иностранцу доступны HGB через компанию и Hak Pakai.
- Номини опасен: сделка может быть недействительна, а деньги не возвращаются.
Частые вопросы
Можно ли иностранцу купить землю на Бали?
В собственность нет: Hak Milik только для граждан Индонезии. Иностранцу доступны Hak Pakai (с миграционными документами) и аренда, если он «berkedudukan di Indonesia»; что это значит без ВНЖ, спросите юриста. Индонезийской компании, в том числе PT PMA, доступен HGB. Это наше прочтение закона.
Что будет с виллой, когда кончится лизхолд?
Это решает договор. В законе мы не нашли ни права на продление, ни нормы «дом переходит владельцу земли». Если судьба дома и продление не записаны, будет спор.
Чем лизхолд отличается от фрихолда?
Фрихолд — собственность на землю, для иностранца недоступна. Лизхолд — право пользоваться чужой землёй на срок по договору: сертификат остаётся у собственника.
Нужен ли нотариус при аренде?
В прочитанных статьях кодекса нотариальная форма не требуется. Но договор лучше оформлять у независимого нотариуса или PPAT, которого выбрали вы.