Вилла на Бали в нашей выборке из 46 объявлений стоит $376 тыс. (медиана), а половина объявлений лежит между $268 тыс. и $615 тыс. Цены на 27.10.2026, это цены продавцов, а не сделок.
Главное в цене — срок аренды земли. Иностранец почти всегда покупает годы права на землю. Поэтому почти одинаковая цена виллы может означать совсем разные покупки.
Как мы собрали выборку
Мы взяли пять районов: Чангу, Букит (Улувату и соседи), Убуд, Санур и север с Кинтамани. По каждому открыли сайты объявлений и брали виллы подряд с первой страницы выдачи, ничего не выбирая по виду. Земля, апартаменты и кондо в выборку не входят.
Всего 46 строк, в каждой записано, откуда взята и на какой позиции. Всю таблицу можно скачать файлом.
Что стоит знать до чтения цифр:
- это цены, которые просит продавец; торг и то, что входит в цену, из объявления не видно;
- выборка не случайная, часть сайтов торгует одними и теми же виллами. Мы свернули дубли, но независимых объявлений всё равно меньше, чем кажется;
- на севере Бали (Буленг и Кинтамани) нашлось только 6 объявлений, из них три на аренде. Это ориентир по тому, что нашлось, а не оценка рынка;
- сроки аренды записаны так, как их пишет продавец. Договоров мы не видели;
- все цены пересчитаны в доллары по одному курсу: 18 139 рупий за доллар на 27.10.2026 (референсный курс ЕЦБ).
Сколько стоит вилла на Бали: цены по районам
В четырёх больших районах медиана цены виллы почти одна: $371–382 тыс. А вот цена за год аренды отличается в 2,5 раза: от $10 134 в Буките до $25 440 в Чангу.
Цены целиком почти равны, значит, разницу за год делает срок: в Чангу медианный остаток аренды 25 лет, в Буките — 35,5. Размер виллы и расстояние до пляжа тоже влияют, но слабее бросаются в глаза. Дальше по районам.
Чангу
Медиана — $382 тыс., середина от $215 тыс. до $890 тыс. Из десяти объявлений девять с арендой, одно «фрихолд».
Медианный срок аренды здесь самый короткий в выборке — 25 лет, а у части вилл ещё 17–19. Отсюда самая высокая цена за год: $25 440.
Букит: Улувату, Бингин, Унгасан
Медиана — $376 тыс., середина от $250 тыс. до $567 тыс. Все десять объявлений на аренде, медианный срок 35,5 года.
Цена за год получилась самой низкой среди больших районов: $10 134. Здесь же самая дорогая вилла выборки, $2,97 млн за восемь спален.
Убуд
Медиана — $371 тыс., середина от $238 тыс. до $806 тыс. Семь вилл на аренде, три «фрихолд», медианный срок 25 лет.
Цена за год — $12 759. Здесь же самое дешёвое объявление выборки: $100 тыс. за строящуюся виллу с одной спальней на 35 м².
Санур
Медиана — $371 тыс., середина от $279 тыс. до $620 тыс. Четыре из десяти объявлений — стройки.
Сроки в Сануре самые ровные: от 25 до 33 лет, медиана 27. Цена за год — $13 068.
Север и Кинтамани
Здесь всего шесть объявлений, и Кинтамани среди них одно: вилла-обсерватория за $380 тыс. с одной спальней и сроком 30 лет. Остальное — Буленг на севере острова.
Три объявления на аренде и три «фрихолд», так что цену за год аренды по этому району мы не считаем: данных слишком мало.
Недвижимость на Бали: цены стоит делить на годы аренды
Выше мы считали цену за год аренды: цена из объявления, поделённая на оставшиеся годы. Вилла за $380 тыс. с арендой на 25 лет стоит $15 200 в год, а с арендой на 50 лет — $7 600.
В выборке цена почти не растёт со сроком до 40 лет. Медиана цены целиком у вилл со сроком до 26 лет — $359 тыс. (11 объявлений), от 26 до 40 лет — $347 тыс. (20), больше 40 лет — $539 тыс. (5). Пять объявлений — мало для вывода, но направление видно: покупатель долгого срока платит заметно меньше за каждый год.
Оговорка: это арифметика, а не «справедливая цена». Она не учитывает ни перепродажу остатка аренды, ни продление, и годится только чтобы сравнить две строки объявлений.
Цена виллы на Бали: 25 лет или 50, пары из выборки
Самый наглядный пример нашёлся в одной карточке. Вилла в Улувату с тремя спальнями продаётся с двумя ценами:
- 25 лет аренды — $358 тыс., это $14 334 за год;
- 50 лет аренды — $441 тыс., это $8 806 за год.
Это на 23 % дороже при сроке вдвое длиннее, и цена за год падает на 39 %.
Вторая пара — две виллы на Буките с близкой ценой. Двухспальная вилла в Унгасане, ещё строящаяся: $410 тыс. и 25 лет, то есть $16 346 за год. Трёхспальная готовая вилла в Улувату: $441 тыс. и 50 лет, то есть $8 806 за год. Цена выше на 8 %, срок в два раза больше, цена за год ниже на 46 %. У них разное число спален, и одна ещё строится, так что это иллюстрация.
Третья пара — две трёхспальные виллы в Бингине на одном сайте. Одна: $539 тыс., 47 лет, $11 461 за год. Другая: $650 тыс., 26 лет, $25 000 за год. Вилла со сроком почти вдвое короче дороже на 21 %, а цена за год выше в 2,2 раза. Расстояние до пляжа у них разное, и это тоже влияет на цену.
«Фрихолд» в объявлениях и сколько лет аренды у вилл
Из 46 объявлений 36 на аренде (leasehold) и 10 помечены «freehold», это 22 %. У аренды сроки такие:
- меньше 25 лет — 6 объявлений;
- от 25 до 29 лет — 18;
- от 30 до 49 лет — 9;
- 50 лет и больше — 3.
Самый короткий срок в выборке — 17 лет, самый длинный — 77 лет. Медиана по всем арендам — 27,1 года.
Слово «фрихолд» в объявлении написал продавец. Иностранцу закон не даёт права собственности на землю (Hak Milik), её могут иметь только граждане Индонезии (закон 5/1960, ст. 21 и 26). Как иностранцу оформить такую виллу — отдельный вопрос: аренда по договору, право пользования Hak Pakai или право застройки HGB на свою компанию PT PMA. Это наше прочтение закона, перед сделкой его проверяет юрист.
Про то, как устроена аренда земли и что в ней проверять, у нас есть отдельный разбор: лизхолд на Бали.
Теперь о продлении. Из 36 аренд о нём сказано в 14 объявлениях, но цена или формула продления не названа ни в одном. По закону права на продление нет, оно возможно только по договору.
Что платят сверх цены виллы
Цена в объявлении — это не всё, что вы заплатите. Вот что мы смогли подтвердить по закону. Это потолки, а сколько платят на практике, мы не знаем:
- гонорар PPAT (чиновник-нотариус по земельным актам): не больше 1 % от цены в акте (PP 24/2016, ст. 32);
- гонорар нотариуса: для сделки свыше Rp 1 млрд не больше 1 % от объекта акта (закон о нотариусе 30/2004, ст. 36). На вилле за $380 тыс. это потолок около $3 800;
- BPHTB (налог на получение права на землю и здание): ставка до 5 % от цены сделки (закон 1/2022, ст. 45–49). Точную ставку и необлагаемый минимум задаёт региональный закон.
Применим ли BPHTB к аренде, мы по первоисточнику не подтвердили. Сайты агентств спорят: один пишет, что налога при аренде нет и итого выходит около 1 %, другой ставит в таблице 5 %.
Всё остальное честно «зависит от оформления»:
- налоги и НДС на новые виллы: в одном объявлении выборки цена прямо указана «без налога»;
- комиссия агента: в 46 объявлениях не написано, входит ли она в цену;
- проверка документов юристом или нотариусом;
- цена продления аренды;
- ежегодный налог на землю и здание (PBB): ставку задаёт регион, а кто платит при аренде, решает договор.
Поэтому простое правило: спросите независимого нотариуса до задатка, какие сборы и налоги лягут на вас при вашем оформлении. Как проверить того, у кого вы покупаете, мы писали в статье как проверить застройщика на Бали.
Расходы после покупки (площадки бронирования, управляющая компания, ремонт) разобраны в статье очередь за деньгами. Сколько вилла может приносить при сдаче, разобрано в статье доходность виллы на Бали.
Если нужна не вилла, а доход от отеля
Покупка виллы даёт право на землю плюс дом, и дальше вы сами или через управляющую компанию решаете, что с ним делать. Если нужна не своя вилла, а доход от отеля, есть другая дорога: доля в компании, которой принадлежит весь отель.
В Nord Nest так и устроено: инвестор входит долей во весь отель — виллы, спа, ресторан и права аренды земли, — а не покупает отдельную виллу. Земля там тоже по праву аренды: 25 лет плюс 1 год продления. Условия входа — на странице для инвесторов, а по модели это 18,7 % годовых и окупаемость 5,3 года при загрузке вилл 80 % и среднем чеке $185 за ночь (допущения на август 2026). Это расчёт, гарантий нет.
Чем это отличается от покупки номера, разобрано в статье как купить номер в отеле в собственность. О проекте — Nord Nest.
Частые вопросы
Сколько стоит вилла на Бали?
По нашей выборке из 46 объявлений на 27.10.2026 — $376 тыс. (медиана), у половины объявлений от $268 тыс. до $615 тыс. Самая дешёвая строка — $100 тыс. за строящуюся виллу с одной спальней, самая дорогая — $2,97 млн за восемь спален.
Можно ли иностранцу купить виллу на Бали в собственность?
Землю в собственность нет: Hak Milik есть только у граждан Индонезии. Иностранец оформляет аренду, право пользования Hak Pakai или право застройки HGB на свою компанию PT PMA, это тоже не собственность на землю. Слово «фрихолд» в объявлении этого не меняет. Это наше прочтение закона, перед сделкой его проверяет юрист.
На сколько лет бывает аренда?
В нашей выборке от 17 до 77 лет, медиана 27,1. Чаще всего это 25–29 лет, 50 лет и больше встретилось в трёх объявлениях из 36.
Что ещё заплатить, кроме цены виллы?
Гонорар PPAT (не больше 1 %), гонорар нотариуса (по закону не больше 1 % для сделок свыше Rp 1 млрд) и, возможно, BPHTB (до 5 %). Остальное зависит от оформления, поэтому до задатка спросите независимого нотариуса.
Где дешевле купить виллу на Бали?
По цене целиком районы почти не различаются ($371–382 тыс. медиана). Дешевле выходит там, где дольше срок: в нашей выборке Букит ($10 134 за год аренды) заметно дешевле Чангу ($25 440). Выборка небольшая, это не оценка рынка.