Вложить деньги в недвижимость можно семью способами: квартира под аренду, новостройка на котловане, апартаменты или номер в отеле, коммерческое помещение, ЗПИФ и инвестплатформы, курортная недвижимость за границей и доля в компании отеля.
Мы сравнили их на одной сумме, 15,5 млн ₽ (это $190 000 по курсу ЦБ на 04.11.2026). За год после расходов и налога остаётся от 3,8% (квартира в Москве) до 15,9% (доля в отеле по модели), вклад даёт 11,5%. Все цифры — на 04.11.2026.
Сколько приносят инвестиции в недвижимость в 2026: расчёт на одной сумме
Сумма равна входу в долю Nord Nest — $190 000. Для каждого способа мы посчитали, что от неё остаётся в кармане через год.
Из дохода мы вычли расходы и налог резидента РФ по шкале НДФЛ: 13% до 2,4 млн ₽ в год, 15% до 5 млн, 18% до 20 млн. Других доходов у человека в расчёте нет.
Рост цены объекта в доход не входит. Исключений два: ЗПИФ и новостройка.
Для ЗПИФ мы взяли индекс МосБиржи, а он не отделяет рост паёв от выплат. У новостройки другого дохода нет, поэтому для неё считаем перепродажу через год.
Простой, ремонт и комиссии в расчёте по квартире мы не вычитали: первоисточника по ним нет. Поэтому у квартиры и апартаментов реальный результат будет ниже.
Таблицу расчёта можно скачать файлом.
Итог за год, от большего к меньшему: Nord Nest 15,9% (модель), ЗПИФ 14,1%, вклад 11,5%, новостройка 8,8%, коммерческое помещение 7,1%, апартаменты 6,5%, Дубай 4,3%, квартира в Москве 3,8%. Дальше разбираем каждый способ отдельно.
7 способов рядом: сколько нужно на вход и как выйти
Кроме дохода, способы различаются порогом входа, сроком выхода и тем, что у вас в собственности.
Квартиру и коммерческое помещение покупают целиком — нужна крупная сумма. ЗПИФ и платформы пускают с небольшой суммы, но владеете вы паем или требованием по займу. Доля в отеле — это доля в компании, которая владеет отелем и правом аренды земли.
По-разному устроен и выход. Квартиру продают месяцами, пай закрытого фонда можно продать на бирже, если выпуск туда допущен, а долю в отеле — по правилам сделки. Сколько дней продаются квартира и апартаменты, мы не измеряли, поэтому цифры здесь нет.
1. Квартира под аренду
В нашем расчёте квартира под аренду приносит меньше всех. Валовая доходность однокомнатной квартиры в Москве — 4,1%: аренда 60,5 тыс. ₽ в месяц при средней цене 17,9 млн ₽ (Авито, расчёт РБК, начало мая 2026).
На 15,5 млн ₽ однокомнатную в Москве целиком не купить. В миллионниках доходность выше: 4,1–6,6% при средней цене однокомнатной 5,2 млн ₽.
После налога на имущество и налога с аренды остаётся 3,8%. Налог на профессиональный доход (для самозанятых) при сдаче жилья физлицу — 4%, лимит дохода 2,4 млн ₽ в год (ФНС, 18.02.2026). Кто сдаёт не как самозанятый, платит НДФЛ по шкале.
Цена однокомнатных в Москве за год выросла на 23,4% (май 2026 к маю 2025, цены предложения на Авито). В расчёт этот рост не входит: деньги от него вы получите только при продаже. Простой между жильцами и ремонт тоже ложатся на вас.
Собственность здесь самая прямая: квартира записана на вас.
2. Новостройка на котловане под перепродажу
Пока дом строится, дохода нет совсем. Вы платите и ждёте.
Заработать здесь можно только на росте цены. Средняя цена квадратного метра на первичке в России — 194,6 тыс. ₽, +10,1% за год (сентябрь 2026 к сентябрю 2025, Домклик и Центр финансовой аналитики Сбербанка, РБК Недвижимость, 13.10.2026).
В Москве метр стоит 425,3 тыс. ₽. Вторичка за тот же год подорожала на 12,1%.
Если перепродать квартиру через год по средней цене, после 13% налога с прибыли выйдет 8,8%. Эти деньги — рост цены, и получаете вы их только в день продажи.
Цена в объявлении и цена сделки на первичке расходятся на 15,2% по России и 32,2% в Москве. При перепродаже вы соревнуетесь со скидками самого застройщика.
До ввода дома вы владеете правами по договору долевого участия. Как быстро найдётся покупатель, зависит от рынка в момент продажи.
3. Апартаменты и номер в отеле
Апартаменты и номер в отеле продают как доходную недвижимость, но доход зависит от оператора. По оценке консультанта, операционная доходность — 7–9% до налогов (Macon через РБК Краснодар, 18.09.2025). Девелоперы называют 12–20%, но отчётов под этой цифрой не приводят.
Отели Москвы в первом полугодии 2026: загрузка 69,7%, цена номера 11,1 тыс. ₽, доход на доступный номер 7,7 тыс. ₽, минус 8% за год (NF Group через «Российскую газету», 11.08.2026).
Управляющая компания забирает 20–30% выручки (оценка «Делового Петербурга», 02.10.2025). Налог на имущество — 0,5% или 2%, если здание попало в перечень, и вычета по площади для апартаментов нет. В расчёте на 15,5 млн ₽ остаётся 6,5%.
Собственность — нежилое помещение, часто доля или право пользования. Отелем управляет один оператор. На вторичном рынке такие номера продаются с трудом, окупаемость в оценках — 8–10 лет.
Подробный разбор — номер в отеле в собственность.
4. Инвестиции в коммерческую недвижимость
Коммерческое помещение под арендатора — это магазин, кафе или офис на первом этаже. Доходность здесь меряют ставкой капитализации: годовую аренду делят на цену помещения.
Ставки по стрит-ритейлу Москвы, то есть помещениям на первых этажах улиц, за 2025 год и первый квартал 2026 такие: в центре 6–8%, на Тверской и Мясницкой 8–10%, вне центра 9–12% (NF Group через ShopAndMall, 20.04.2026). Пять лет назад в центре было 7–9%.
Средняя цена помещений до 100 кв. м — 2,61 млн ₽ за кв. м. На 15,5 млн ₽ это около 6 кв. м, так что в центре помещение на нашу сумму не купить.
Для расчёта мы взяли середину вилки вне центра — 10,5%. После налога на имущество по верхней оценке (2%) и НДФЛ 13% остаётся 7,1%. При ставке 9% выйдет 5,8%, при 12% — 8,4%.
Главный риск — арендатор, который съехал. Пока помещение пустует, дохода нет, а налог платить нужно. Собственность прямая: помещение записано на вас.
5. ЗПИФ недвижимости и инвестплатформы
ЗПИФ — закрытый паевой инвестиционный фонд. Вы покупаете в нём пай: долю в общем имуществе фонда, которым управляет управляющая компания.
Порога входа для неквалифицированных инвесторов нет. Медианная цена пая в выборке из 50 выпусков — 1 290 ₽ (23.10.2026).
Индекс фондов недвижимости МосБиржи с выплатами за год, с 27.10.2025 по 03.11.2026, вырос на 16,19%. После налога 13–15% в расчёте остаётся 14,1%.
В индекс входят только паи, которые торгуются на бирже, поэтому отдельный фонд может дать другой результат. В индексе учтены и выплаты, и рост цены паёв. Комиссии управляющей компании — до 10% среднегодовой стоимости активов — уже заложены в цену пая.
Без теста неквалифицированный инвестор может купить паи закрытых фондов не больше чем на 300 тыс. ₽ в год. С пройденным тестом этого лимита нет.
На инвестплатформах лимит — 600 тыс. ₽ в год. Статус квалифицированного инвестора дают имущество от 24 млн ₽ или доход от 12 млн ₽. Без теста или статуса вложить в фонды все 15,5 млн ₽ за год не получится.
У инвестплатформ просроченная задолженность — 7,2 млрд ₽, это больше 22% всех долгов по займам (ЦБ, 31.12.2025). Вы владеете требованием по займу или бумагой, недвижимость на вас не записана.
Закрытый фонд работает 3–15 лет. Паи можно продать на бирже, если выпуск допущен к торгам, но как быстро, мы не измеряли. Разбор — коллективные инвестиции в недвижимость.
6. Зарубежная курортная недвижимость
Для Дубая мы взяли валовую доходность по ОАЭ в целом — 4,94% (Global Property Guide, второй квартал 2026). После российского налога остаётся 4,3%, и расходы владельца в расчёт не входят. В агентских обзорах цифры выше, 6,7–6,8%, но это пересказ.
Порог входа у каждой страны свой: в Дубае — от 2 млн дирхамов ради Golden Visa, в Турции — $400 000 для гражданства, на Бали медианная цена виллы — $376 тыс. по 46 объявлениям (27.10.2026).
Что вы получите в собственность, тоже зависит от страны. В Дубае — фрихолд в отведённых для него зонах, на Бали — аренда земли, Hak Pakai или доля в компании. В Таиланде квартиру в кондо купить можно, землю нельзя.
Налог при покупке: Турция 4%, Дубай 4%, Таиланд 2%, Бали до 5%. В Турции лира за год упала к доллару на 16%, а инфляция в сентябре 2026 — 29,73%.
Сравнение четырёх курортов — в статье инвестиции в курортную недвижимость.
7. Доля в компании отеля
Здесь вы покупаете часть компании, которая владеет отелем и правом аренды земли. Доход идёт от работы отеля: вы получаете часть прибыли, которую распределяет компания.
Этот способ мы показываем на своём проекте. Nord Nest: $190 000 за долю 10%.
Доход — 18,7% годовых по модели при загрузке вилл 80% и среднем чеке $185 (допущения на август 2026). Модель считает год работы открытого отеля, а сдача по плану — конец февраля 2027. Ремонт и управление в модели уже вычтены. Окупаемость по модели — 5,3 года.
Если загрузка упадёт до 50%, модель даёт сценарий вниз около 12,5%. Это модель, не обещание: фактический результат зависит от загрузки и цены ночи.
Для сравнения мы взяли осторожный вариант налога: Индонезия удерживает 15% с дивидендов, российский налог зачитывается, доплаты нет. После налога остаётся 15,9%, в сценарии вниз — около 10,6%. Налог в расчёте — допущение.
Условия сделки. Лок-ап два года. После него доля продаётся с правом первого отказа: у других совладельцев, включая GRC, 30 дней на ответ.
Право аренды земли — 25 + 1 год.
Собственность — доля в компании, титула на виллу у совладельца нет. Подробности сделки — на странице Nord Nest, расчёт модели — в разделе финансы.
Кто получает деньги с брони раньше владельца — в статье очередь за деньгами. Сравнение с другими вложениями в отели — инвестиции в гостиничную недвижимость.
Доходность недвижимости против вклада
Вклад — главный соперник любой недвижимости. Ключевая ставка ЦБ — 14% с 27.07.2026.
Средняя максимальная ставка по вкладам десяти крупнейших банков — 13,085% (третья декада октября 2026). После налога вклад на 15,5 млн ₽ даёт 11,5%.
Ключевая ставка снижается: в октябре 2024 её подняли до 21%, с тех пор она снизилась на 7 пунктов. В конце декабря 2025 вклады давали 15,28%.
Вклад на год закрепляет сегодняшнюю ставку, а через год она будет другой. ЦБ прогнозирует среднюю ключевую ставку 12,5–13,5% в 2027 году.
Сравнивать проценты «в лоб» нельзя: доходность в рублях включает рублёвую инфляцию. В сентябре 2026 инфляция была 6,35% (Росстат, база ЦБ), по итогам года ЦБ ждёт 7,1–7,6%. Реальная доходность вклада до налога, за вычетом инфляции, — около 6,7%.
В долларовых доходах инфляцию рубля вычитать не надо, но рублёвый результат зависит от курса. За год доллар подорожал на 1%: 80,89 ₽ на 04.11.2025 и 81,67 ₽ на 04.11.2026.
Вклад застрахован только на 1,4 млн ₽ в одном банке. Из 15,5 млн ₽ это меньше десятой части.
Риски каждого способа разберём в отдельной статье. Здесь только сравнение доходов.
Вопросы и ответы
Какие инвестиции в недвижимость выгоднее в 2026?
По нашему расчёту на 15,5 млн ₽ впереди доля в отеле по модели (15,9%) и ЗПИФ (14,1%). Вклад даёт 11,5%, квартира в Москве — 3,8%.
У обоих лидеров свои условия: в ЗПИФ без теста можно вложить не больше 300 тыс. ₽ в год, а 15,9% по доле в отеле — прогноз модели.
С какой суммы начать инвестировать в недвижимость?
В ЗПИФ можно войти с цены одного пая (медиана — 1 290 ₽), но без теста не больше чем на 300 тыс. ₽ в год. В квартиру и коммерческое помещение входят суммой в несколько миллионов рублей. В Nord Nest — $190 000 за долю 10%.
Что ликвиднее: квартира, ЗПИФ или доля в отеле?
Проще всего выйти из пая ЗПИФ, если выпуск допущен к торгам. Квартиру и помещение продают дольше, срок зависит от рынка. Долю в отеле можно продать после лок-апа в два года, с правом первого отказа у совладельцев.
Какой налог платят с доходов от недвижимости?
Резидент РФ платит НДФЛ по шкале: 13% до 2,4 млн ₽ дохода в год, 15% до 5 млн, 18% до 20 млн. При сдаче квартиры физлицу можно платить налог для самозанятых — 4%.
Налог на имущество зависит от региона и вида объекта. Доход от зарубежной недвижимости тоже облагается в России, а иностранный налог можно зачесть по соглашению между странами.
Чем недвижимость лучше вклада?
Вклад сейчас даёт 11,5% после налога, но ставка падает: в конце декабря 2025 вклады давали 15,28%. В нашем расчёте вклад обгоняют только ЗПИФ и доля в отеле, остальные способы приносят меньше. Рост цены объекта в этот расчёт не входит, кроме ЗПИФ и новостройки.
Что учесть до сделки?
Проверьте, кто продаёт и на что именно вы получаете права. Если смотрите Бали, пройдите чек-лист как проверить застройщика на Бали. Сверьте допущения расчёта со своими: сумму, налоговый статус и срок, на который вы готовы заморозить деньги.