Мы сравнили Бали, Турцию, Дубай и Таиланд по закону о владении, налогам, выручке аренды и курсу валюты. От страны зависит, кто стоит в очереди за вашими деньгами раньше вас: государство, курс, площадка бронирования и управляющая компания. Бали выигрывает не везде. По налогу при покупке и статусу сильнее Турция и Дубай, по выручке на объявление — Дубай.
Как мы сравнивали
Выручку аренды по всем четырём местам берём из одного источника: AirROI, 12 месяцев до сентября 2026. Сервис показывает среднюю выручку на объявление Airbnb. Цены объекта в нём нет, поэтому доходность к цене мы не считаем.
Загрузка у AirROI везде 34–41 %. У AirDNA по тем же местам она выше: Анталья 55 %, Пхукет 63 % (цифры из поисковой выдачи, страницы сервиса не открылись). Откуда разница, сервисы не объясняют; вероятно, они по-разному считают «доступные ночи». Поэтому ни один из них мы за истину не берём.
И ещё: слово «турист» у статслужб Бали, Антальи, Дубая и Таиланда означает разное. Числа посетителей ниже стоят рядом, но сравнивать их один к одному нельзя.
Инвестиции в недвижимость на Бали: аренда вместо собственности
Землю иностранцу покупать нельзя: право собственности (Hak Milik) есть только у граждан Индонезии. Иностранцу остаются аренда на срок, Hak Pakai на жильё или компания PT PMA. По нашей выборке объявлений медианный остаток аренды у вилл — около 27 лет (36 вилл в лизхолде, 27.10.2026; подробнее про лизхолд).
Налог при покупке на Бали, BPHTB, по закону не выше 5 %; в Бангли, Денпасаре и Гианьяре он ровно 5 % сверх Rp 80 млн, платит покупатель. О том, как применять этот налог к лизхолду, закон молчит.
Налог на землю и здание платят каждый год: в Бангли — 0,1–0,2 % от налоговой оценки (не от цены). С посуточной сдачи берут до 10 % выручки.
Подоходный налог нерезидента с аренды консультанты считают то по 10 %, то по 20 %: официальной позиции нет. Подробнее — в разборе налогов на Бали.
Выручка по AirROI — $17 700 в год на объявление, $165 за ночь, загрузка 38 %. Иностранных туристов с января по август 2026 года приехало 4 586 959, на 1,62 % меньше, чем годом раньше (по определению BPS). Курс рупии за год: 16 666 → 18 143 за доллар, −8 %.
Общего моратория на новые виллы нет, но на продуктивной земле разрешений не выдают.
Инвестиции в недвижимость в Турции: собственность есть, ставки записаны в законе
Иностранец может владеть домом и землёй, если его страна не закрыта решением президента. Список стран определяет президент, поэтому проверять его нужно на дату сделки. Лимиты по закону — не больше 10 % площади района и 30 га на человека.
Налог при покупке записан в законе № 492: по 2 % с покупателя и с продавца, вместе 4 %. Налог на здания — 0,1 % налоговой оценки для жилья, в границах метрополитен-муниципалитета вдвое выше (ставку для Антальи проверяйте отдельно). Подоходный налог с аренды считают по шкале 15–40 %; как его применяют к нерезиденту, мы не проверяли, уточняйте у налогового консультанта.
По обзорам, за покупку недвижимости дают гражданство от $400 000 (стоимость подтверждает оценщик, продавать три года нельзя) и вид на жительство от $200 000. Текст регламента мы не получили.
Выручка по AirROI в провинции Анталья — $11 100 в год на объявление, $165 за ночь, загрузка 34 %; в Аланье — $7 130, $105 и 35 %. AirDNA по Анталье называет $23,5 тыс. на август 2026 и загрузку 55 %. Числа расходятся вдвое, поэтому показываем оба.
Иностранных посетителей с января по август 2026 года было 11 023 586, на 5,8 % меньше (по данным AA). Главный риск здесь — деньги: инфляция 29,73 % за год к сентябрю 2026, лира −16 % к доллару (41,99 → 49,84).
Инвестиции в недвижимость в Дубае: фрихолд и налог с аренды
Закон Дубая № 7/2006 разрешает иностранцам фрихолд в зонах, которые определяет правитель, и аренду до 99 лет. На Бали такого нет. Регистрация покупки в Dubai Land Department стоит 4 % (по обзорам) плюс небольшие административные сборы.
Ежегодного налога на недвижимость в найденных источниках мы не увидели, муниципальные платежи не искали. Минфин ОАЭ 17.05.2023 заявил, что аренда у физлица без лицензии под корпоративный налог не попадает. Ставка 9 % — для сдачи, оформленной как лицензированный бизнес с оборотом больше AED 1 млн.
Статус, по обзорам, даёт Golden Visa при покупке от AED 2 млн (≈ $545 тыс.). Дирхам привязан к доллару, поэтому на курсе за год вы не теряете.
Выручка по AirROI — $21 100 в год на объявление, $275 за ночь, загрузка 41 %, больше всех в выборке. За 2025 год Дубай посетили 19,59 млн туристов, на 5 % больше (по данным DET в пересказе прессы). Данных за 2026 год мы не нашли.
Риск здесь — объём нового жилья. Fitch в мае 2025 года ждал, что в 2026-м сдадут около 120 тыс. квартир, а цены умеренно скорректируются, до 15 %. Сбылся ли прогноз, судить не берёмся.
Инвестиции в недвижимость в Таиланде: квартиру можно, землю нельзя
Тексты тайских законов мы не получили, поэтому дальше пишем по обзорам юристов, а турпоток — по цифрам TAT в пересказе прессы.
Землю иностранцу в собственность нельзя, её можно взять в аренду на 30 лет. Квартиру в кондо купить можно, но по Закону о кондоминиумах иностранцам вместе может принадлежать не больше 49 % площади дома. Поднять квоту до 75 % обсуждали, но на август 2026 года решения нет.
Порога входа по закону нет. При покупке платят сбор за переход — 2 % оценочной стоимости, обычно его делят пополам. Налог на землю и здания для жилья не выше 0,3 %. С аренды нерезидент платит 15 % у источника, и это не окончательный налог.
Выручка по AirROI в провинции Пхукет — $17 500 в год на объявление, $215 за ночь, загрузка 40 %; AirDNA даёт загрузку 63 %. Иностранцев с января по август 2026 года приехало 6 790 293, больше всего — из России. Бат за год потерял 3,8 % (32,47 → 33,76).
В чём Бали уступает
По тому, что мы проверили:
- Налог при покупке. В Турции 4 % записаны в законе, в Дубае — 4 % плюс мелкие сборы. О том, как платить этот налог при лизхолде, на Бали закон молчит, а агентские сайты спорят.
- Владение. В Дубае иностранцу прямо разрешён фрихолд, в Турции можно владеть домом и землёй. На Бали — аренда.
- Выручка на объявление. Дубай ($21 100) выше Бали ($17 700), Пхукет ($17 500) почти вровень с Бали. Но AirROI считает все объявления подряд, включая комнаты, и показывает выручку: что выгоднее к цене, по ней не видно.
- Статус. Гражданство или Golden Visa за покупку недвижимости дают Турция и Дубай. Если статус вам важнее дохода, Бали не лучший выбор.
- Турпоток. Бали последний из четырёх: 4,6 млн иностранцев за восемь месяцев против 6,8 млн на Пхукете (страны считают по-разному, а по Дубаю есть только весь 2025 год).
Что у Бали в плюс. Выручка на объявление — вторая после Дубая: $17 700 по AirROI. Рупия за год потеряла вдвое меньше лиры (−8 % против −16 %). В июле и августе 2026 года поток туристов вернулся к уровню прошлого года.
Вилла по нашей выборке стоит $376 тыс. (медиана 46 объявлений на 27.10.2026; как покупают виллу на Бали). Пороги Турции и Дубая — цена статуса, жильё дешевле там тоже можно купить.
Кто стоит в очереди перед вами
Налог при покупке, ежегодный налог, налог с аренды и курс валюты забирают своё раньше, чем что-то достанется вам. Про остальных четверых — девелопера, агента, площадку и управляющую компанию — мы писали в материале «Очередь за деньгами».
Курс за год, по ECB на 29.10.2026:
- лира −16 % (41,99 → 49,84 за доллар);
- рупия −8 % (16 666 → 18 143);
- бат −3,8 % (32,47 → 33,76);
- дирхам без изменений, привязан к доллару.
Если вы считаете доход в долларах, падение валюты за год может обойтись дороже всех налогов вместе. В Турции лира за год потеряла больше, чем забирают налог при покупке и налог на здание вместе.
Коротко: какая страна под какую цель
- Нужен статус. Турция (гражданство от $400 000, ВНЖ от $200 000) или Дубай (Golden Visa от AED 2 млн).
- Нужен понятный налог при покупке. Турция: 4 %, и ставка записана в законе.
- Нужна выручка на объявление. Дубай, $21 100 по AirROI. Но это ещё не доходность к цене.
- Нужен стабильный курс к доллару. Дубай.
- Нужна собственность на землю. Турция. В Дубае — в зонах правителя.
GRC
Мы строим Nord Nest, бутик-отель на Бали. Инвестор покупает долю во всём отеле, а не отдельную виллу.
По модели — 18,7 % годовых при загрузке 80 % и среднем чеке $185 и окупаемость 5,3 года; допущения на август 2026. Гарантий нет.
Загрузку 80 % из модели нельзя сравнивать с 34–41 % у AirROI: там все объявления подряд, включая комнаты. Ближе по смыслу AirDNA по Кинтамани за август 2026: чек $162, загрузка 70 %, $30 608 в год на объект (12 объектов). Расчёт — на странице финансов.