Инвестиции в гостиничную недвижимость проверяют четырьмя числами, и порядок важен. Сначала загрузка, потом средняя цена номера (ADR), из них считают RevPAR, а дальше смотрят, что вычитают до владельца: комиссию площадок, плату управляющей компании, расходы.
Кто показывает один процент доходности без этой цепочки, тот показывает половину ответа.
Загрузка отеля: сколько ночей продано
Загрузка отеля — проданные номеро-ночи, поделённые на все доступные: число номеров × число дней периода. Так её определяет STR: у отеля на 100 номеров в месяце из 31 дня — 3 100 доступных номеро-ночей.
Первый вопрос — за какой период. У звёздных отелей Бали по BPS средняя загрузка за 2025 год — 60,6%, а по месяцам она менялась от 46,6% в марте до 69,5% в августе. Цифра за сезон и цифра за год — разные цифры.
Второй вопрос — кто считал. «Загрузка Бали» бывает 60,6% (BPS, звёздные отели, 2025), 74% (Horwath HTL, выборка Bali Hotel Association, 2025) и 63–65% (Colliers, II квартал 2026). Все три числа честные, выборки у них разные.
Поэтому продавцу стоит задать вопрос: «По какой выборке?»
ADR: средняя цена проданного номера
ADR — выручка от номеров, поделённая на проданные номера. Пустые ночи в неё не входят.
Цена на сайте в высокий сезон и цена, по которой номера на деле продавались за год, часто расходятся. Поэтому спрашивают, что внутри ADR: цена со скидками или без, с завтраком или без, с налогами и сборами или без.
Booking.com, например, берёт процент со всей суммы брони, включая дополнительные сборы, так что у ADR должно быть определение, записанное словами.
Для ориентира: у отелей Бали в выборке Horwath HTL ADR за 2025 год — около $150.
RevPAR: загрузка и цена в одном числе
RevPAR — выручка на каждый доступный номер, проданный или нет. Формула простая: загрузка × ADR.
По RevPAR сравнивают отели между собой, потому что загрузка 95% без цены ничего не значит, как и высокая цена при пустых ночах.
Пример с российского рынка: апарт-отели Москвы, I полугодие 2026, данные NF Group в пересказе «Российской газеты». При загрузке 69,7% и цене номера 11,1 тыс. руб. RevPAR — около 7,7 тыс. руб. на доступный номер, на 8% ниже, чем годом раньше.
Теперь Кинтамани по AirDNA, август 2026: $162 × 70% = $113 в сутки. Это выборка из 12 объектов, не средняя по району: по всему району AirROI на сентябрь 2026 считает $60 за ночь и загрузку 19,8%.
Умножаем на 365 и ждём около $41 400 в год. По таблице AirDNA фактический средний доход — $30 608.
Разница в том, что три объекта из двенадцати работают меньше года. У остальных девяти доход почти точно равен цене × загрузке × 365.
Так и выглядит «прогноз против факта»: формула верная, но надо знать, за какой срок собраны данные.
Что остаётся владельцу из $100 брони
Выручка — ещё не ваши деньги. Возьмём условные $100 брони.
Большинство хозяев на Airbnb платят площадке 15,5% (справка Airbnb). У Booking.com процент записан в договоре отеля с площадкой и зависит от страны, типа объекта и программ, в которых вы участвуете.
По оценке издания «Деловой Петербург» (октябрь 2025), внешняя управляющая компания в апарт-отелях России берёт 20–30% выручки. Считаем: $100 − $15,5 = $84,5, а после управляющей остаётся $54,5–64,5.
По тому же изданию, в эти 20–30% обычно входят эксплуатация, коммуналка, уборка и реклама. Налоги владелец платит отдельно, а что ещё вычтут до вас, написано в договоре.
Кто получает деньги раньше владельца, подробно разобрано в статье очередь за деньгами.
GOP, резерв на ремонт и другие строки отчёта
В отчёте отеля после выручки идёт GOP: валовая операционная прибыль, то, что остаётся после расходов на работу самого отеля. Её считают ещё до платы управляющей компании, налога на имущество и страховки.
Для ориентира: у отелей Азиатско-Тихоокеанского региона маржа GOP около трети выручки (HotStats, июнь 2025: 34%). Это среднее по всему региону, для Бали первоисточника мы не нашли.
Отдельная строка — резерв на ремонт мебели и оборудования. В договоре управления одного американского отеля, раскрытом в отчётности для американской комиссии по ценным бумагам (SEC) за 2022 год, резерв равен 4% выручки.
Пример один, и вывод из него простой: без резерва доход завышен, потому что через несколько лет номера придётся обновлять.
Инвестиции в отельную недвижимость в России и на Бали: что обещают
По данным Nikoliers, за девять месяцев 2026 года в гостиничный сектор России вложили 35 млрд руб., на 41% меньше, чем годом раньше. За весь 2025 год консультанты насчитали от 60 (IBC) до 74 млрд руб. (Nikoliers): методики у них разные.
В сентябре 2025 консультант Macon оценивал операционную доходность апарт-отелей в 7–9% годовых, а девелоперы называли 12–20%. Когда цифры расходятся вдвое, снова нужна цепочка: из чего собраны эти 20%?
Если смотрите на конкретный номер, в статье как купить номер в отеле в собственность разобрано, что вы получаете по договору. У виллы на Бали своя арифметика: доходность виллы на Бали.
Пример: как эта цепочка выглядит у Nord Nest
Nord Nest — наш проект в Кинтамани: 8 вилл, ресторан, спа и термальный комплекс (баня и чаны). Отелем управляет GRC, сдача по плану — конец февраля 2027.
Модель закладывает ADR $185 и загрузку вилл 80%. RevPAR получается $148, выручка с виллы — $54 020 в год.
Это допущения на август 2026: модель — цель и механизм, не обещание.
Отеля ещё нет, значит, нет и фактических цифр за прошлый год. Поэтому модель открыта целиком, а отчётность идёт ежемесячно с первого месяца стройки.
Кроме вилл, доход доли приносят спа, термальный комплекс и ресторан. Ремонт и управление в модели уже вычтены, а 70% чистой прибыли идёт владельцам долей.
По модели доля 10% даёт 18,7% годовых и окупается за 5,3 года. При загрузке вилл 50% выходит около 12,5%.
Вход — $190 000 за долю 10%, подробности на странице Nord Nest, а всю модель можно открыть в разделе финансы. Общий взгляд на инвестиции в отели — на странице бизнес.
Что спросить у продавца номера или доли
Ниже вопросы, которые стоит задать продавцу вслух, и зачем каждый нужен.
- «Загрузка фактическая или прогноз, и за какой период?» Сезон и год дают разные числа.
- «По какой выборке вы сравниваете с рынком?» На Бали «рынком» называют и 60,6%, и 74%.
- «ADR с завтраком или без, до скидок или после, с налогами или без?» Так вы узнаете, что входит в цену.
- «Покажите RevPAR по месяцам, за два-три года.» У отелей Бали он в июле в два с лишним раза выше, чем в феврале (Horwath HTL, 2025: IDR 2,4 млн против 1,1 млн).
- «Кто управляет и сколько берёт?» Процент с выручки, с прибыли, срок договора, штраф за расторжение.
- «В каком порядке вы вычитаете комиссию площадок, плату управляющей, расходы и налоги?» Просите показать эту цепочку на фактических цифрах прошлого года.
- «Есть ли отдельный резерв на ремонт?» Без него доход выглядит выше, чем будет.
- «Какие отчёты я получаю и как часто?» Ежемесячный отчёт от выручки до итога лучше сводки «в среднем».
- «Что именно я покупаю: помещение, долю в компании, право пользования?» На Бали добавьте: на каком праве земля, какой срок аренды и как её продлевают.
- «Как я выйду, есть ли лок-ап и право первого отказа?» У Nord Nest лок-ап 2 года, а если вы продаёте долю, у других совладельцев, включая GRC, есть 30 дней на ответ.
Коротко
Что такое RevPAR?
Выручка от номеров на каждый доступный номер, проданный или нет: загрузка × ADR. Для Кинтамани по выборке AirDNA из 12 объектов, август 2026: $162 × 70% = $113.
Что такое ADR?
Средняя цена проданного номера: выручка от номеров, поделённая на проданные номера. Пустые ночи в расчёт не входят.
Какая загрузка у отелей Бали?
Зависит от выборки: 60,6% у звёздных отелей по BPS (2025), 74% по Horwath HTL (2025), 63–65% по Colliers (II квартал 2026).
Сколько берёт управляющая компания?
По оценке «Делового Петербурга» для апарт-отелей России (октябрь 2025) — 20–30% выручки. Для Бали единого числа нет, смотрите договор.
Проверьте модель по этим же числам: финансовая модель Nord Nest.