Коллективные инвестиции в недвижимость — это вложение нескольких людей в один объект или портфель с общим доходом. Основных формата четыре: пай закрытого паевого фонда (ЗПИФ), заём через инвестиционную платформу, доля в компании, которая владеет объектом, и доля в праве собственности на сам объект.
Главное различие — что у вас в собственности: пай, требование по займу, доля компании или доля в вещи. От этого зависят лимиты, налог, выход и главный риск.
Цифры — на октябрь 2026. Законы российские, кроме абзацев про Индонезию. Толкования законов в статье — наше прочтение, перед сделкой их проверяет юрист.
Что такое коллективные инвестиции в недвижимость
Один человек редко покупает отель целиком, поэтому деньги собирают вместе. Форма такой покупки решает, чьё это имущество, кто принимает решения и кто стоит в очереди за деньгами.
Одну и ту же виллу можно купить вскладчину четырьмя способами, и юридически это будут четыре разные покупки.
ЗПИФ недвижимости: пай в фонде
Пай — ценная бумага, которая удостоверяет долю в праве общей собственности на имущество фонда (156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», ст. 10 и 14). Имуществом управляет управляющая компания, а не вы. Выделить свою долю в натуре закон не позволяет.
Закрытый фонд существует от 3 до 15 лет, паи погашают при его прекращении. Раньше выйти можно, продав пай на бирже, если выпуск допущен к торгам. Ликвидность у выпусков разная, мы её не измеряли.
Лимиты для тех, у кого нет статуса квалифицированного инвестора:
- без положительного теста паи закрытого фонда можно купить не больше чем на 300 тыс. руб. в календарный год (ст. 21.1). Это потолок, а не минимальная сумма: минимума входа для фондов недвижимости в указании ЦБ № 4129-У с 1 октября 2023 года нет. Тест не нужен и для паёв из котировального списка биржи и тех, что подходят под требования ЦБ (наше прочтение);
- статус квала у физлица даёт имущество от 24 млн руб. с 1 января 2026 года или доход от 12 млн руб. в год за два года. С образованием, квалификацией или тестом пороги ниже: 12 млн по имуществу и 6 млн по доходу (информация ЦБ от 17.07.2025).
Рабочий порог входа — цена одного пая. Мы взяли 50 выпусков закрытых паёв на Мосбирже с ценой на закрытие 23.10.2026: от 6,84 до 1 459 000 руб., медиана около 1 290 руб.
Выборку собирали по словам в названиях фондов, поэтому весь рынок она не покрывает, а часть выпусков в ней — не про недвижимость или только для квалов.
НДФЛ с дохода по паям — 13% до 2,4 млн руб. в год и 15% с суммы выше (таблица ФНС на 2025 год). По сообщению Банка России, в июле 2026 принят закон о льготе долгосрочного владения для паёв ЗПИФ: от 3 лет владения, освобождение в пределах 3 млн руб. за каждый полный год. Самого закона мы не открывали, условия сверяйте.
Вознаграждения управляющей компании и других участников у фондов для неквалифицированных инвесторов — не больше 10% среднегодовой стоимости чистых активов. У паёв «только для квалов» такого потолка нет (ст. 41).
Паи ЗПИФ не страхует АСВ: эта система страхует банковские вклады до 1,4 млн руб. (177-ФЗ, наше прочтение). Ещё два риска — срок до 15 лет и цена пая на бирже, которая может оказаться ниже оценки.
На 30.06.2026 в России было 129 массовых ЗПИФ и 424 тыс. пайщиков-физлиц, 42% активов этих фондов — недвижимость (Банк России; «недвижимость» там — слово в названии фонда).
Инвестиционные платформы: краудфандинг — это заём
Платформы работают по закону 259-ФЗ от 02.08.2019. С 1 сентября 2026 года способов инвестирования два: займы и эмиссионные ценные бумаги. Утилитарные цифровые права из этого списка исключены.
Для недвижимости это обычно заём застройщику или владельцу объекта. Залог — условие конкретной сделки, такого требования в законе о платформах мы не нашли. У вас требование по займу, а не доля в доме (наше прочтение).
Для неквалифицированного инвестора лимит — 600 тыс. руб. в год на всех платформах вместе. Оператор следит за ним по вашим заверениям, справок не запрашивает.
Операторов ведёт реестр Банка России: на 26.10.2026 в нём 103 действующих оператора (наш подсчёт по файлу реестра). За 2025 год через платформы привлекли 57,1 млрд руб., на 5% больше, чем годом раньше.
Главный риск — просрочка. На 31.12.2025 просроченная задолженность в краудфандинге составила 7,2 млрд руб., это свыше 22% портфеля; за год просрочка выросла на 3,5 млрд руб.
Для сравнения, у банков по кредитам малому и среднему бизнесу — 4% на 1 января 2026 года (все цифры — обзор Банка России).
Отдельно есть цифровые финансовые активы (ЦФА). Что именно ЦБ разрешает неквалифицированным инвесторам для ЦФА на недвижимость, мы в первоисточнике не нашли, поэтому их в сравнение не берём.
Доля в компании, которая владеет объектом
Объект здесь принадлежит компании, а у вас доля в этой компании.
В России это обычно ООО. Продажа доли идёт у нотариуса (14-ФЗ «Об ООО», ст. 21), остальные участники вправе купить её первыми, на ответ у них 30 дней.
Устав может запретить продавать долю третьим лицам, а выйти из общества можно, только если это записано в уставе. ООО — непубличная форма, публичная продажа долей законом не предусмотрена (наше прочтение).
Дивиденды общество «вправе» выплатить: решает общее собрание, на выплату — до 60 дней. Налог 13% до 2,4 млн руб. в год, 15% выше.
В Индонезии это PT. По закону о компаниях (UU 40/2007) акционер голосует на собрании акционеров, получает остаток при ликвидации и дивиденды, если их решит выплатить собрание.
Устав может потребовать сначала предложить акции другим акционерам, и если за 30 дней не выкупили, их можно продавать третьим лицам. Иностранец может быть акционером PT PMA: инвестиции иностранцев идут через PT с местом нахождения в Индонезии (UU 25/2007, ст. 5).
Инвестиции в долю недвижимости: общая долевая собственность
Это то, что часто называют «долевой виллой»: в документах вы сособственник самого объекта.
В России общую долевую собственность регулирует ГК РФ (ст. 244–252). Распоряжаться домом можно только по соглашению всех участников, а свою долю каждый вправе продать, подарить или завещать. Продажа доли в недвижимости идёт у нотариуса (218-ФЗ, ст. 42).
Остальные сособственники имеют преимущественное право купить: 1 месяц на ответ. Если его нарушили, в течение 3 месяцев можно через суд потребовать перевода прав покупателя на себя.
Выдел доли — через суд, а если выделить без несоразмерного ущерба нельзя, остаётся выплата её стоимости. Доход от аренды облагается по общей шкале 13–22% (наше прочтение).
На Бали право собственности на землю, Hak Milik, по закону 5/1960 (ст. 21) есть только у граждан Индонезии. Иностранец может получить Hak Pakai, право пользования на ограниченный срок (PP 18/2021), но это не собственность.
Специального закона о fractional ownership и timeshare мы не нашли (поиск 27.10.2026; «не нашли» не значит «нет»). Поэтому, когда на Бали предлагают «долю виллы», смотрите, что именно в договоре. О праве аренды мы писали в статье про лизхолд на Бали, о проверке застройщика — в статье как проверить застройщика на Бали.
Коллективные инвестиции в отель: как устроена доля Nord Nest
В Nord Nest вы покупаете долю в компании, которой принадлежит весь отель: восемь вилл, ресторан, спа и термальный комплекс (баня и чаны), плюс право аренды земли на 25 лет с продлением на 1 год.
Титула на конкретную виллу доля не даёт. 10% стоят $190 000 — по себестоимости стройки. Отелем управляет GRC.
Прибыль делится так: 70% — владельцам долей, 30% — GRC. Свою часть GRC берёт из той же прибыли, что и вы, и в очереди стоит рядом, а не впереди.
По модели это 18,7% годовых и окупаемость 5,3 года при загрузке вилл 80% и среднем чеке $185 за ночь, допущения на август 2026. Если загрузка упадёт до 50%, выйдет около 12,5% годовых. Это расчёт по модели, гарантий нет.
Теперь минусы:
- сдача по плану в конце февраля 2027, выручки пока нет, все цифры из модели;
- земля — право аренды, не собственность;
- лок-ап 2 года, после него у других совладельцев, включая GRC, право первого отказа с ответом за 30 дней;
- публичного рынка долей нет, выход потребует времени;
- ключевые решения по компании без GRC не принимаются;
- закрыто 6 из 7 долей (на октябрь 2026).
В пользу доли: перерасход по стройке покрывает компания GRC, доля инвестора не размывается; отчётность ежемесячно с первого месяца стройки; на долю положено 5 дней проживания в год.
Как посчитана модель — на странице «Финансы», о проекте — Nord Nest, условия входа — для инвесторов.
Четыре формата рядом
Пять вопросов, которые работают для любого предложения, и нашего тоже:
- Что у вас в собственности: пай, требование по займу, доля компании или доля в праве.
- Какой лимит или порог входа у вас, есть ли статус квала.
- Откуда идёт доход и кто решает, будет ли выплата: договор, собрание, управляющая компания.
- Как и когда выйти: срок фонда, срок займа, лок-ап, нотариус, преимущественное право.
- Какой главный риск и написан ли он в документах.
Если сравниваете доли с отдельными номерами, у нас есть разбор — как купить номер в отеле в собственность.
Частые вопросы
Можно ли вложиться в ЗПИФ без статуса квала?
Можно. Без положительного теста — не больше 300 тыс. руб. в год на паи закрытых фондов, а для паёв из котировального списка биржи и тех, что подходят под требования ЦБ, тест не нужен (наше прочтение). Часть фондов недвижимости доступна только квалам, какие открыты вам, видно в правилах фонда.
Чем краудфандинг недвижимости отличается от доли?
На платформе вы даёте заём, и у вас требование вернуть его по условиям договора, а долю в объекте вы не получаете. В доле вы совладелец компании или самого объекта, и доход зависит от прибыли, а не от графика платежей.
Можно ли купить долю виллы на Бали иностранцу?
Землю в собственность нет: Hak Milik только для граждан Индонезии. Иностранцу доступны, например, Hak Pakai или доля в PT PMA. Отдельного закона о «долях в вилле» мы не нашли, так что всё определяет договор, и его смотрит индонезийский юрист.
Сколько можно вложить в краудфандинг без статуса квала?
Не больше 600 тыс. руб. в календарный год на всех платформах вместе. Лимит не действует, если оператор признал вас квалифицированным инвестором.
Что такое коллективные инвестиции в отель?
Это те же четыре формата, только объект — отель. У Nord Nest это доля в компании, которой принадлежит весь отель, и право аренды земли. Условия и минусы описаны выше.