Купить номер в отеле в собственность: где на самом деле ваш доход

Купить номер в отеле в собственность можно. Юридически это нежилое помещение: прописаться в нём нельзя, а гостиница по правилам классификации (постановление правительства № 1951) работает под единым управлением одного оператора.

Вы владеете номером, а не отелем.

Возьмём одну и ту же цену ночи. Сколько из неё дойдёт до вас, зависит от того, кто получает деньги раньше вас и что у вас в собственности.

Ниже четыре модели рядом. Первые две относятся к российскому рынку, где номера отелей и апарт-отелей давно продают частным инвесторам. Третья — кондо-отель за рубежом, на примере Бали. Четвёртая — доля в компании отеля, так устроен Nord Nest.

Что вы покупаете, когда покупаете номер

Апартаменты по закону — нежилое помещение. Понятия «апартаменты» в законодательстве нет, прописаться в них по месту жительства нельзя.

Закона, который сделал бы их жильём, тоже нет: Госдума отклонила такой законопроект в январе 2025 года.

С регистрацией история чуть сложнее. В феврале 2026-го Конституционный суд признал, что отказ во временной регистрации в нежилых помещениях, похожих на квартиру, ограничивает права. Но речь о помещениях вне номерного фонда гостиницы, а номер в гостинице под это не подпадает.

Закон о такой регистрации пока в проекте: МВД опубликовало его в феврале 2026-го.

Теперь про гостиницу. Закон о туризме считает её единым имущественным комплексом, а не набором отдельных квартир. Номера в ней могут принадлежать разным людям, но управляться отель должен одним юридическим лицом или ИП: либо собственником здания, либо тем, кого уполномочили собственники номеров.

Поэтому управлять своим номером самому в отеле обычно не получится. Управляет оператор, у вас договор с ним.

Ещё одна оговорка про слова. В классификации «апартамент» — категория номера: от 40 квадратных метров, две комнаты и больше, мини-кухня. К юридическому статусу помещения это отношения не имеет. В рекламе и в законе одно слово значит разное.

Кто получает деньги с номера раньше вас

Гость платит за ночь, и дальше деньги идут по очереди. Для номера в российском отеле она выглядит так.

1. Застройщик

   Наценка уже в цене покупки. Получена до первого гостя.

2. Площадки бронирования

   Процент со всей суммы брони. У Яндекс Путешествий базовая комиссия с февраля 2026 — 17%. У Booking число записано в договоре отеля.

3. Управляющая компания

   По оценке «Делового Петербурга», 20–30% выручки. Из них оплачиваются эксплуатация и реклама.

4. Вы

   последний

   Остаток. Из него налог на имущество — без вычета по площади.

Порядок и размеры у разных отелей свои, это общая картина.

По площадкам: Яндекс Путешествия с 1 февраля 2026 года подняли базовую комиссию для отелей с 15 до 17%, для части тарифов она 20–25%. Booking процент публично не называет. Он зависит от страны, типа объекта и договора и считается от общей суммы брони вместе с доп. сборами. Что в вашем договоре, смотрите в договоре.

Про управляющую компанию аккуратнее. Консультантских отчётов с её долей в открытом доступе нет, 20–30% выручки — оценка издания. Договоры, по тому же изданию, длинные: десять лет и дольше, а штраф за расторжение — от нескольких сотен тысяч до миллионов рублей.

Подробнее эту очередь, но уже на примере виллы, мы разбирали в статье «Очередь за деньгами инвестора». Здесь она нужна, чтобы сравнивать модели.

Инвестиции в номера отелей: сколько остаётся

Цифры в этой теме сильно зависят от того, кто их называет.

• Независимые консультанты оценивают операционную доходность апарт-отелей в 7–9% годовых (Macon, РБК, сентябрь 2025). Выше 12–15% и тем более 18–20% обычно говорят девелоперы.
• «Коммерсантъ» в 2023 году писал со слов участников рынка, что раньше в рекламе обещали 17–20%, а в 2022–2023 годах обещали уже 6–9%.
• По данным NF Group, в Москве в первом полугодии 2026-го средняя загрузка классифицированных апарт-отелей — 69,7%, а доход на номер за год упал на 8%.

После налогов выходит меньше. Пример из «Российской газеты» (август 2026): номер за 8 млн рублей, доход 10% в год, то есть 800 тысяч. После налога на имущество и НДФЛ остаётся 656 тысяч, или 8,2%. Если здание попало в региональный перечень со ставкой 2%, то 6,7%.

Окупаемость тут долгая. Оператор из Петербурга называл 8–10 лет, а эксперт по курортной недвижимости сказал, что 7–8 лет «скорее всего недостижимы».

Налог на имущество: ставка зависит от перечня

С налогом легко ошибиться: для жилья и для номера в отеле он считается по разным правилам. Предельные ставки по статье 406 Налогового кодекса: для жилья не выше 0,1% кадастровой стоимости, для объектов из регионального перечня до 2%, для прочих до 0,5%. Реальную ставку устанавливает муниципалитет (в Москве, Петербурге и Севастополе это закон города), она может быть ниже предела.

При ставке 2% налог в 20 раз больше, чем у жилья: 8 000 ₽ против 160 000 ₽ в год на 8 млн кадастровой стоимости, до вычета.

Какая ставка достанется вам, зависит от того, как здание записано в перечне объектов, которые облагаются по кадастровой стоимости. Перечень утверждают каждый год до 1 марта. Номера в гостинице в статье про перечень прямо не названы, так что по умолчанию это «прочие» объекты. Это вывод из текста закона, и проверять его стоит по своему региону.

Вычет по площади, который снижает налог на квартиру, дан только жилью: квартире, комнате, жилому дому. Для нежилого помещения вычета нет.

Четыре модели рядом

То же словами, по каждой модели.

Свой номер, учёт по номеру. У вас нежилое помещение. Раньше вас получают застройщик, площадки и управляющая компания. Доход зависит от загрузки и цены вашего номера, доли управляющей компании и налога. Выйти можно, продав номер на вторичном рынке, а ликвидность у номеров слабая. Главный риск: налог без вычета и договор с оператором на годы.

Апарт-отель, общий котёл. У вас нежилое помещение, часто доля в нём или право пользования. Очередь та же. Доход зависит от результата всего пула и формулы деления, а не от вашего номера. Выход тот же. Главный риск: решает оператор.

Кондо-отель на Бали. Земля не ваша: у вас право пользования или аренда, смотря что в договоре. Раньше вас получают продавец, оператор и площадки. Доход зависит от прибыли оператора, а фиксированная выплата действует только на срок по договору. Выход зависит от вида права и его срока. Главный риск: права на землю не равны собственности, а срок фиксированной выплаты кончается.

Доля в компании отеля. У вас доля в компании, у которой право аренды земли и весь отель. Раньше вас идут площадки и расходы отеля, а GRC получает из той же прибыли, что и вы. Доход зависит от прибыли всего отеля: виллы, спа, термальный комплекс, ресторан. Выход после лок-апа 2 года, с правом первого отказа у других совладельцев; публичного рынка долей нет. Главный риск: доля — это не недвижимость в вашем имени, сдача идёт по плану, цифры взяты из модели.

Купить номер в отеле для инвестиции: свой номер

Первая модель: доход считают по вашему номеру. Такие схемы есть. «Коммерсантъ» пишет, что часть управляющих компаний предлагает индивидуальные расчёты, хотя большинство отелей работает иначе. Массовой её не назовёшь, и в договоре надо смотреть, что именно под этим названием продают.

В собственности у вас нежилое помещение в гостинице, которой управляет оператор. Деньги раньше вас получают застройщик, площадки и управляющая компания.

Доход зависит от того, насколько заполнен именно ваш номер и по какой цене, от доли управляющей компании и от ставки налога. В этом плюс: хороший номер зарабатывает больше среднего. И минус тот же, только наоборот: пустой месяц вашего номера остаётся вашим.

Есть и другой вариант «индивидуальной» схемы, из «Делового Петербурга»: вы получаете 70–80% дохода своего номера, но гостей, уборку и маркетинг ищете сами, а при простое доход нулевой. С управлением под ключ это разные вещи.

Выйти можно, продав номер на вторичном рынке. Ликвидность там, по оценкам экспертов, слабая, а договор с оператором часто длится десять лет и дольше, так что покупателю достаётся и он.

Главные риски — налог и договор. Налог считают без вычета и по ставке из перечня, договор связывает на годы.

Есть и риск до открытия: если застройщик обанкротится, владелец нежилого помещения вправе требовать только деньги, а достройку требовать не может. Это оценка эксперта в «Российской газете», не норма закона, но проверить её со своим юристом стоит до сделки.

Инвестиции в апарт-отели: общий котёл

Во второй модели доход считают по общему пулу. Это самая частая схема: большинство апарт-отелей, по данным «Коммерсанта», делит доход по группам схожих номеров. Ваш номер может быть заполнен на сто процентов, а вы получите, как все остальные.

Как делят котёл, в разных источниках написано по-разному: поровну или пропорционально площади. Ответ только в договоре.

В собственности у вас то же нежилое помещение. Застройщики нередко продают не отдельный объект, а долю в помещении или право пользования, и покупатель по сути приобретает долю в бизнесе, который зависит от оператора. Так сказано в той же «Российской газете», со слов девелопера.

Деньги раньше вас получают те же, а решения по пулу принимает оператор. Доход зависит от результата всего отеля и от формулы деления. По оценке «Делового Петербурга», в котле выплаты стабильнее, но потенциал в высокий сезон ограничен. Главный риск: доход не ваш и контроля над ним у вас нет.

Отдельно о «гарантированных» программах. Выплата в них фиксированная, и в высокий сезон она может оказаться меньше, чем номер реально заработал. Откуда берутся деньги на гарантию, открытые источники не говорят, поэтому мы не гадаем. Это сумма на срок по договору, а не доход номера.

Кондо-отель на Бали: что можно купить иностранцу

Третья модель — кондо-отель за рубежом. На Бали ответ на вопрос «что я покупаю» начинается с земли.

Hak Milik, право собственности на землю, по Основному закону о земле Индонезии 1960 года принадлежит только гражданам страны. Сделка, которая прямо или косвенно передаёт его иностранцу, недействительна, земля переходит государству, а уплаченные деньги не возвращаются.

Иностранцу доступны другие права: аренда (Hak Sewa) и право пользования (Hak Pakai) — для иностранцев, живущих в Индонезии, и иностранных компаний с представительством. Индонезийскому юридическому лицу, в том числе компании с иностранными инвестициями PT PMA, доступно право на застройку (HGB). Это вывод из закона, а не его цитата, и каждую схему должен проверять индонезийский юрист.

Что записано в вашем договоре — аренда на срок, Hak Pakai или доля в компании PT PMA — определяет всё остальное: что у вас в собственности, как выходить и что будет, когда срок закончится. Сроки и порядок продления для иностранца надо смотреть в документах конкретного проекта.

Про «гарантию» на Бали консультанты давно описывали типичную схему: фиксированная выплата на несколько лет, потом выручка собирается в пул и делится между всеми, как в обычном отеле. Это отчёт JLL 2016 года, так что берём его как описание механики, а не как цифру 2026 года. Свежих открытых данных по комиссии оператора и доходности кондо-отелей Бали мы не нашли и не придумываем.

Деньги раньше вас здесь получают продавец с агентом, оператор и площадки. Доход зависит от прибыли оператора и объёма проекта, а фиксированная часть — от платёжеспособности того, кто её обещал, и от срока.

Главный риск: права на землю, которые не равны собственности, и конец гарантии.

Доля в компании отеля: так устроен Nord Nest

Четвёртая модель наша. Вы покупаете долю в компании, которой принадлежит весь отель: восемь вилл, ресторан, спа и термальный комплекс (баня и чаны), плюс право аренды земли. Земля в аренде. Доля 10% стоит $190 000 по себестоимости стройки. Титула на конкретную виллу или номер доля не даёт.

Очередь здесь короче, но она есть.

1. Площадки бронирования

   Комиссия с брони, как у любого отеля. Один из каналов.

2. Расходы отеля

   Управление, ремонт, персонал. Управление ведёт сама компания, эти деньги уже вычтены.

3. Прибыль делится

   вместе

   70% — владельцам долей, вы среди них. 30% — GRC. Из той же прибыли, что и ваша.

Главное отличие от первых трёх моделей: GRC стоит в очереди рядом с вами, а не впереди. Если отель заработает меньше, меньше получим и мы.

Доход не привязан к одной вилле. В расчёте на долю 10% по модели виллы дают $1 493 в месяц, спа и термальный комплекс — $1 068, ресторан — $401. Всего $2 962 в месяц, или $35 545 в год.

Это 18,7% годовых и окупаемость 5,3 года при загрузке вилл 80% и среднем чеке $185 за ночь, допущения на август 2026. У спа в расчёте загрузка 70%, у ресторана 60%. Если загрузка вилл упадёт до 50%, по модели выйдет около 12,5% годовых.

Почему так выходит, если девелоперы называют 12–20%, а консультанты 7–9%? Вход идёт по себестоимости стройки, без наценки застройщика. Управление внутри компании, а не у внешней управляющей компании с долей выручки. И почти половина дохода по модели приходится на спа, термальный комплекс и ресторан, а не только на виллы.

Это модель, а не обещание. Гарантий нет.

Теперь минусы. Сдача по плану в январе 2027. Цифры выше взяты из модели, первой выручки ещё нет. Земля — право аренды. У GRC 30% прибыли, и без GRC ключевые решения по компании не принимаются.

Лок-ап 2 года, потом у других совладельцев, включая GRC, есть право первого отказа с ответом в течение 30 дней. Публичного рынка долей нет, так что выход потребует времени. Закрыто 6 из 7 долей (на октябрь 2026).

В пользу доли есть ещё несколько условий. Перерасход по стройке покрывает компания GRC, доля инвестора не размывается. Отчётность идёт ежемесячно с первого месяца стройки. На каждую долю положено 5 дней проживания в год.

Как посчитана модель — на странице «Финансы», о проекте — Nord Nest, условия входа — в разделе для инвесторов.

Что в итоге с чем сравнивать

При одной и той же цене ночи в четырёх моделях различается то, сколько из этих денег дойдёт до вас и на каком основании вы их получаете. Пять вопросов работают для любого предложения, и наше не исключение.

1. Что у вас в собственности: помещение, право пользования или доля в компании.
2. Кто получает деньги раньше вас и считается ли это от выручки или от прибыли.
3. От чего зависит доход: от вашего номера, от общего пула или от всего отеля.
4. Как выйти и сколько на это уйдёт времени.
5. Какой в этой схеме главный риск и написано ли о нём в договоре.

Если выбираете между виллой и номером на Бали, пригодится разбор доходности виллы на Бали: там цифры Airbnb и AirDNA вместо презентаций.

Частые вопросы

Можно ли прописаться в апартаментах?

По месту жительства нельзя: апартаменты по закону нежилое помещение. Временная регистрация по месту пребывания после постановления Конституционного суда (февраль 2026) возможна в нежилых помещениях, похожих на квартиру, но вне номерного фонда гостиницы. Закон об этом пока в проекте. Номер в гостинице под это не подпадает.

Какой налог на номер в отеле?

Налог на имущество физических лиц с кадастровой стоимости. Предельные ставки по статье 406 НК: жильё — 0,1%, объекты из регионального перечня — до 2%, прочие — до 0,5%. Реальную ставку устанавливает муниципалитет (в Москве, Петербурге и Севастополе — закон города). Вычет по площади, который снижает налог на квартиру, на нежилой номер не распространяется.

Может ли иностранец купить номер в отеле на Бали?

Землю нет: Hak Milik по закону Индонезии только для граждан страны. Иностранцу, живущему в Индонезии, доступны аренда и Hak Pakai; индонезийской компании, в том числе PT PMA, — HGB. Это наше прочтение закона, его проверяет юрист; договор тоже смотрит индонезийский юрист.

Сколько зарабатывает номер в апарт-отеле?

Консультанты называют 7–9% годовых до налогов, девелоперы — 12–20%. После налогов в примере «Российской газеты» (август 2026) выходит около 8%, а при ставке налога 2% меньше 7%.

Что лучше: номер в отеле или доля?

Однозначного ответа нет. Номер — это конкретное помещение с налогом, договором с оператором и слабой ликвидностью. Доля в компании отеля — это право на прибыль всего отеля, но без титула на конкретное помещение, с лок-апом и без публичного рынка. Сравнивайте по пяти вопросам выше.