Иностранцу открыть отель на Бали можно. До первого гостя пять шагов: создать компанию PT PMA, выбрать формат отеля и код KBLI, оформить на неё землю, получить разрешения через систему OSS по порядку, платить налоги и каждый квартал сдавать отчёты.
Порог для компании: инвестиции больше Rp 10 млрд, это около $551 тыс. Для отеля в эту сумму входят земля и здания. Цифры на 05.11.2026, курс JISDOR на 04.11.2026: 18 140 рупий за доллар.
Общего срока в законе нет: сроки есть у каждого разрешения, стройка и очереди — сверху.
Шаг 1. PT PMA для отеля: порог и капитал
Иностранный капитал заходит в Индонезию только через компанию по местному праву — PT PMA. Физлицом отель не оформить.
Порогов у компании два. Оплаченный капитал — не меньше Rp 2,5 млрд, это около $138 тыс. Общие инвестиции — больше Rp 10 млрд по каждому коду деятельности на одной площадке.
Для размещения, то есть отелей и вилл, в эти Rp 10 млрд входят земля и здания (Permeninves 5/2025, ст. 26). Другой акт, Perpres 10/2021, считает порог без земли и зданий. Какой из двух считать верным, уточните у юриста до регистрации.
Вывести оплаченный капитал со счёта нельзя минимум 12 месяцев. Тратить его можно на покупку активов, стройку и операционные расходы.
Шаг 2. Формат отеля и код KBLI: от звёзд до Pondok Wisata
Код KBLI называет вид бизнеса. С 15.06.2026 OSS работает по KBLI 2025, и коды размещения в нём новые.
Отели от пяти звёзд до одной — 55101–55105, отель без звёзд — 55106, вилла — 55203, апарт-отель — 55204, homestay — 55201, хостел — 55202. Коды 55110 и 55193, которые встречаются в прежних статьях и законах, относятся к KBLI 2020.
Что открыто иностранцу, написано в Perpres 10/2021 (в редакции 49/2021). В его Приложении II кооперативам и малому бизнесу отведены вилла, гестхаус, Hotel Melati, отель в одну звезду и Pondok Wisata. По стандарту Минтуризма виллой управляет сам владелец, а в Pondok Wisata владелец сам и живёт (Permenpar 6/2025).
Отели в две–пять звёзд, апарт-отель и хостел в списках ограничений не названы. А всё, чего в списках нет, по закону открыто для любых инвесторов (ст. 3 п. 2). Значит, эти форматы открыты и иностранцу — так мы читаем закон.
Одна оговорка: однозвёздный отель в Perpres записан под кодом 55110, а в KBLI 2020 этим кодом обозначались все звёздные отели. Закрыт ли весь код, из текста не ясно.
На практике виллы через PT PMA оформляют. Как это сходится с Приложением II, из текста закона не видно: однозначного ответа «вилле через PT PMA можно» в законе нет. Проверьте нужный код в OSS и спросите юриста до регистрации компании.
К тому же Perpres написан на кодах KBLI 2020, а официальной таблицы, как его ограничения ложатся на коды 2025, мы не нашли. Новый Perpres о списке бизнеса готовят; принятого текста мы тоже не нашли.
Шаг 3. Земля для отеля на Бали
Собственность на землю (Hak Milik) иностранцу и PT PMA недоступна: её могут иметь только граждане Индонезии. Сделка, которая передаёт её иностранцу прямо или через подставное лицо, недействительна.
Остаются три пути. Первые два — HGB, право застройки, и Hak Pakai, право пользования. Их может иметь индонезийское юрлицо; PT PMA как раз такое, так что, по нашему прочтению, может иметь оба.
На государственной земле оба права дают на 30 лет, потом продлевают на 20 и обновляют на 30 (PP 18/2021). На земле Hak Milik срок до 30 лет, после него оформляют новый акт.
Третий путь — аренда у владельца по договору. Срок закон не задаёт, его решает договор. Подробно о такой аренде — в статье про лизхолд на Бали.
Перед сделкой проверьте участок по плану зонирования RDTR на gistaru.atrbpn.go.id. Цифровые планы там есть не для всех районов Бали.
Шаг 4. Разрешения на отель на Бали через OSS
Все разрешения идут через единую систему oss.go.id. С 05.10.2025 она работает по новым правилам PP 28/2025.
Получают их по очереди: каждое следующее разрешение зависит от предыдущего.
KKPR — подтверждение, что участок по плану зонирования подходит для проекта. Если цифровой план района уже есть в OSS, подтверждение приходит автоматически. Если плана нет, закон даёт до 5 рабочих дней на проверку документов и до 20 рабочих на оценку.
Экологическое согласие зависит от масштаба. Если здание меньше 5 000 м² и застройка меньше гектара, хватает самодекларации SPPL, она приходит вместе с NIB — номером бизнеса в OSS.
От 5 000 м² здания или от гектара застройки нужен UKL-UPL: по закону день на проверку документов и до 5 рабочих дней на рассмотрение. От 10 000 м² или от 5 гектаров — AMDAL, он проходит несколько кругов правок. Между мерками в таблице закона стоит «и/или», так что какая из них решающая, спросите юриста.
PBG, разрешение на строительство, нужно до начала стройки. Экспертиза проекта с несколькими кругами правок занимает до 28 рабочих дней.
SLF, свидетельство, что здание пригодно к эксплуатации, нужно до открытия. На выдачу после заявления уходит до 3 рабочих дней, для нежилого здания свидетельство действует 5 лет.
Последними идут Sertifikat Standar и SLS. Sertifikat Standar подтверждает, что отель соответствует стандарту, SLS — санитарный сертификат.
По стандарту Минтуризма (Permenpar 6/2025) отель с площадью здания до 6 000 м² относится к «средне-низкому» риску, ему хватает самооценки. Отель больше 6 000 м² и апарт-отель — «средне-высокий» риск: нужен сертификат от аккредитованной организации, а проверка занимает до 14 рабочих дней.
Общего срока «открытия отеля» в законе нет. Есть только сроки на каждое разрешение.
Шаг 5. Налоги и отчёты
Компания платит налог на прибыль 22% — такую ставку с 2022 года называет налоговая служба Индонезии. С гостя в округе Бангли, где Кинтамани, берут отельный налог PBJT 10%, его перечисляет региону сам отель. Все налоги на недвижимость мы разобрали в отдельной статье.
Получив NIB, PT PMA начинает сдавать через OSS отчёт LKPM. PMA считается крупным бизнесом, а крупный бизнес сдаёт его раз в квартал: до 15 апреля, 15 июля, 15 октября и 15 января. До открытия отчитываются по подготовительной стадии, после — по операционной.
Сколько времени и денег до первого гостя
Минимум по закону: от $551 тыс. вложений, из них не меньше $138 тыс. оплаченного капитала. Потолка нет. Сумму сверху задают класс отеля и смета.
Сколько стоит метр стройки, в законе не сказано, и надёжного государственного норматива для коммерческих отелей на Бали мы не нашли. Диапазоны из блогов и агентств не берём: их публикуют те, кто продаёт стройку. Цену считает смета конкретного проекта.
Сроки разрешений выше даны в рабочих днях, и это максимумы на каждое разрешение. Стройка, очереди в ведомствах и возвраты на доработку в них не входят. Сроков регистрации PT PMA в законе мы не нашли.
Открыть отель самому или войти долей
Свой отель вы собираете сами, от первого документа до первого гостя: регистрируете компанию, оформляете землю, получаете разрешения, строите, платите налоги и сдаёте отчёты. После открытия на вас ещё и управление. Взамен отель целиком ваш, вместе с решениями и доходом.
Войти долей в проект, который строит и ведёт компания, — другой путь. Порог у него ниже, но управляете не вы, и всё зависит от компании и договора. Как устроены такие сделки — в статье про коллективные инвестиции в недвижимость.
Nord Nest — отель GRC в Кинтамани: 8 вилл, ресторан, спа и термальный комплекс. Доля 10% стоит $190 000. По модели это 18,7% годовых и окупаемость 5,3 года при загрузке вилл 80% и чеке $185, допущения на август 2026.
Сдача — конец февраля 2027 по плану. Земля у отеля в праве аренды на 25 + 1 год, отелем управляет GRC.
Условия для инвесторов — на странице для бизнеса, сам проект — на странице Nord Nest.
Коротко: вопросы и ответы
Может ли иностранец открыть отель на Бали? Да, через компанию PT PMA. Порог: инвестиции больше Rp 10 млрд (около $551 тыс.) вместе с землёй и зданиями, оплаченный капитал не меньше Rp 2,5 млрд.
Может ли иностранец владеть землёй под отелем? Собственностью (Hak Milik) — нет. Компания PT PMA может иметь HGB или Hak Pakai либо арендовать землю у владельца по договору.
Какой код KBLI нужен для отеля? С 15.06.2026 OSS работает по KBLI 2025: 55101–55105 для отелей со звёздами, 55106 без звёзд, 55203 вилла, 55204 апарт-отель. Проверьте нужный код в OSS.
Можно ли открыть виллу или Pondok Wisata через PT PMA? В Perpres 10/2021 эти форматы отведены кооперативам и малому бизнесу. Как это сходится с практикой, спросите юриста до регистрации компании.
Сколько нужно времени, чтобы открыть отель? Общего срока в законе нет. Есть сроки на каждое разрешение в рабочих днях, а стройка и очереди в ведомствах в них не входят.
Сколько стоит построить отель на Бали? В законе такого числа нет, цену считает смета проекта. Минимум для компании по закону — от $551 тыс. вложений.